小產(chǎn)權(quán)房一直在房屋購(gòu)買上引發(fā)熱議，困擾著許多有意購(gòu)房的人士。

小產(chǎn)權(quán)房便宜，但是沒(méi)有房產(chǎn)證。

那這類房子到底可以購(gòu)買嗎？

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。

政策新規(guī)

《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》日前發(fā)布，其中明確了相關(guān)工作的重大政策問(wèn)題。

根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房最新政策，小產(chǎn)權(quán)房不得發(fā)證

2023年9月，國(guó)土資源部、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部，發(fā)了一個(gè)通知：《關(guān)于房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記銜接有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中明確規(guī)定了防止小產(chǎn)權(quán)房通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記合法化。

也就是說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)正，小產(chǎn)權(quán)是不可能轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)的，花錢、走關(guān)系都沒(méi)用。除非國(guó)家將小產(chǎn)權(quán)的交易放開，或者說(shuō)國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房屋的用地進(jìn)行改造或者統(tǒng)一換證，才能轉(zhuǎn)變成大產(chǎn)權(quán)。

購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)

1、沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證和土地證

同地區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格是商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低，所以讓不少朋友頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)也要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房子。但在房屋交易或抵押過(guò)程中，產(chǎn)權(quán)證是必須要有的證件。而小產(chǎn)權(quán)房子沒(méi)有相關(guān)證件，即便有也是村委會(huì)或鄉(xiāng)政府頒發(fā)的，法律不予認(rèn)可。

2、無(wú)法上市交易

因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，因此不具備轉(zhuǎn)讓、處分、收益和繼承等權(quán)利，也無(wú)法過(guò)戶。

3、拆遷賠償少

小產(chǎn)權(quán)房子沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，只有銷售方的出售合同并且沒(méi)有房管單位的認(rèn)同，該類房產(chǎn)一旦出現(xiàn)政策規(guī)劃，房屋價(jià)值將會(huì)有很大的變化。遇到房屋拆遷，房主只能得到很少或無(wú)法得到相關(guān)補(bǔ)償。

4、無(wú)法辦理銀行貸款

小產(chǎn)權(quán)房是沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的合法產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，購(gòu)房者不能選擇貸款方式買房。即便全款買房后，如果后期遇到財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)也不能通過(guò)抵押方式獲得銀行的貸款。

5、戶口無(wú)法遷入

買了小產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房者無(wú)法遷入戶口，無(wú)法獲得免費(fèi)醫(yī)療和義務(wù)教育資源。

買小產(chǎn)權(quán)房的注意事項(xiàng)

1、確認(rèn)開發(fā)商是否有齊全的審批手續(xù)

在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，一定要先確定開發(fā)商是否具有房屋的承建資質(zhì)和政府部門的審批手續(xù)，包括使用權(quán)證、施工許可證。如果基本的文件都沒(méi)有，購(gòu)買這樣的房子需要注意存在的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，盡量選擇社區(qū)大一點(diǎn)，樓棟多的小區(qū)。在此提醒：有些小產(chǎn)權(quán)小區(qū)建設(shè)的跟商品房外觀沒(méi)什么區(qū)別，真很難分辨。

還有，對(duì)于開發(fā)商出示的批文，一定要再三驗(yàn)證其真實(shí)性。一般可以通過(guò)當(dāng)?shù)卣倬W(wǎng)查看或直接前往政府部門咨詢了解。

2、認(rèn)真看清購(gòu)房合同中的條款

一般來(lái)說(shuō)，看房到最后，如果你確認(rèn)滿意了，此時(shí)就需要簽訂購(gòu)房合同了，其中還包括付款方式，交付時(shí)間了。一定要認(rèn)真留意合同里面的條款，尤其是合同中所標(biāo)明的責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)和免責(zé)條款，這都與各位購(gòu)房者自身利益息息相關(guān)。

3、驗(yàn)房也不能馬虎

除了通過(guò)外部因素去衡量房屋風(fēng)險(xiǎn)，買房還是要回歸房子本身，即在驗(yàn)房時(shí)，一定要仔細(xì)驗(yàn)清楚房屋質(zhì)量以及水電等問(wèn)題。還有，某些戶型的套內(nèi)面積有些也有水份，因?yàn)楸O(jiān)管缺失問(wèn)題，所以最好實(shí)際測(cè)量。

如何規(guī)避買到小產(chǎn)權(quán)房屋

1、開發(fā)商五證一書一定要齊全

購(gòu)房者買房時(shí)，一定要查驗(yàn)開發(fā)商的“五證一書”，只有五證齊全才能購(gòu)買。另外，對(duì)于開發(fā)商或置業(yè)顧問(wèn)重要的口頭承諾一定要寫進(jìn)購(gòu)房合同中，以免后期出現(xiàn)麻煩。

2、簽訂購(gòu)房合同后，盡快進(jìn)行備案

購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后30日內(nèi)應(yīng)到房地產(chǎn)管理部門備案，完成備案才能保證交易成功。另外，購(gòu)房者可到當(dāng)?shù)胤抗芫植轵?yàn)房源信息，若有備案，則說(shuō)明房源正常。

3、詢問(wèn)房子是否能夠申請(qǐng)按揭貸款

其實(shí)，最直接的方法就是問(wèn)房子是否可做按揭貸款，若能夠正常進(jìn)行產(chǎn)權(quán)抵押，則屬于正常的商品房。另外，小產(chǎn)權(quán)房多出現(xiàn)于城鄉(xiāng)結(jié)合或遠(yuǎn)郊之地，在這些區(qū)域買房時(shí)要小心。

由于買賣小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，即便簽了購(gòu)房合同也是無(wú)效的，因此為了降低法律風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者在買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)務(wù)必記得做好上面這些注意事項(xiàng)，否則要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

小產(chǎn)權(quán)房遇到拆遷很難獲得補(bǔ)償。

小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)；

購(gòu)買過(guò)程中的合同糾紛難以得到等同保護(hù)；

開發(fā)建設(shè)過(guò)程中缺少監(jiān)管，其房屋質(zhì)量難以保證；

因無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶，這對(duì)房產(chǎn)價(jià)值影響很大。

由于買賣小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，即便簽了購(gòu)房合同也是無(wú)效的，因此為了降低法律風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者在買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)務(wù)必記得做好上面這些注意事項(xiàng)，否則要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

如若遇國(guó)家拆遷，大多會(huì)被拆遷方以違建來(lái)定義，被拆遷的小產(chǎn)權(quán)房便很難有相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。