2023年6月13日財政部 稅務總局公告2023年第74號發文

按照《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第一條規定，符合以下情形的，對當事雙方不征收個人所得稅：（一）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（二）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；（三）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。前款所稱受贈收入的應納稅所得額按照《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第四條規定計算。

很多微信群轉發了相關的文件，很多有心買房的人都對此非常興奮，主要是兩個方面的思路：

第一：現在沒有買房資格的人可以將房產贈與給直系親屬，由此騰出本人的買房資格，本人就可以買買買了。

第二：先用外地的直系親屬買房，等過兩年將房子贈與給自己，沒有個稅了！

總之大家認為增加了自己的買房資格，又有機會了。其實說到買房，資格真的不是大問題，錢才是大問題，比如廣州公司名義買房不限購，首付三成即可，所以如果你有買房的首付款，你有月供的經濟收入，買房真不是大問題。

大家仔細看看文件原文按照《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第一條規定，我們可以發現，其實贈與，繼承免個稅的政策2009年就已經執行了。事實就是如此，一直以來，廣州直系贈與，繼承，都是免個稅的。請看財稅〔2009〕78號內容

財稅〔2009〕78號

也就是從2009年至今，贈與，繼承一直都是免個稅的！舊的文件與新的文件幾乎是一樣的政策，所以這是一個政策延續。現在其實僅僅是重申一下文件精神，廢除了舊文件，啟用新文件，但是核心的政策精神沒有變化。

那么為何現在大家覺得免個稅這個政策非常好呢？

因為大家以為之前贈與，繼承需要交差額20%的個稅，現在不需要交了，故而大幅度降低了稅費，所以覺得是重大利好。

那么以前其實不存在20%為何大家也沒有覺得是利好呢？一方面是2009年的文件已經過去多年了，大家也有點淡忘了，現在是發文成為熱點而已。

另外真正的原因是其實贈與有大缺陷。

根據2023年330房地產調控政策：

（二）住房贈與他人的，須滿2年后方可再次購買住房；接受住房贈與的，須符合本市的現行限購政策。

1贈與限購，不增加買房資格。

從2023年330新政后，廣州贈與給直系也是限購的，也就是如果直系親屬是外地戶口沒有買房資格，你無法將房子贈與給直系親屬，這樣子無法將你的房子除名，不增加你的買房資格。

如果直系親屬有買房資格，那就直接以直系親屬的名義買房就可以了啊！何必贈與后你購買呢？

直接以直系的名義買房，只需要支付一次買房的稅費，如果將自己的房子贈與給直系，再本人買房，不就需要交兩次稅費了？

慢，不是說免稅了，不存在兩次稅費啊？

不是的，免得僅僅是個稅，沒有免契稅，所以房子贈與給直系親屬要交契稅的。

2贈與房子給直系親屬，即便名下無房，本人依然沒有買房資格

按照330文件政策，將本人的房產贈與給他人，需要過兩年，本人才有買房資格的，所以贈與無法增加本人的買房資格的。

3贈與后的房子是限售的，兩年內無法出售！

父親將房子贈與給兒子，按照廣州的房地產調控政策，兒子得到房產后兩年限售。本來父親的房子如果要用錢等，可以出售給他人的，現在父親將房子贈與給兒子，導致這套房子無法出售給他人了。贈與將不限售的房子變成限售，顯然減少了賣房的機會，非常不利。

由以上分析，贈與要么根本不可行的，要么不增加買房名額。

如果考慮2年后贈與給自己，真的沒有意義的，直系持有你的房產，你應該是安心的，等直系直接出售即可，合并考慮2年后贈與給自己呢。

以下再從經濟效益稅費成本角度分析。

贈與免個稅，贈與免增值稅，贈與僅僅需要交契稅即可，確實如此，房子贈與給直系親屬契稅不高的，因為契稅也下降了。之前贈與契稅無論首套二套都是3%，現在贈與首套的契稅是1%或者1.5%，二套才是3%，這里是不存在20%個稅的。

如果贈與得到的房子出售，如果出售的時候，業主家庭滿五年唯一，依然免個稅，如果不是滿五年或者非唯一，那么如何繳稅呢？不好意思，個稅必須20%

所以存在將來的稅費隱患，一不小心將來無法交易了，因為20%的個稅著實不少。

多年前我曾經遇到有業主，父母將房子贈與給兩姐妹，兩姐妹都是名下有房的，兩姐妹想出售的時候，雙方都不是唯一，稅費問題導致雙方無法賣房。

還有一個業主，父母將兩套房子贈與給兒子，這樣子麻煩了，正常情況下兒子幾乎沒有辦法賣房了，因為總有一套非唯一，需要交20%個稅，這個兒子想將房子過戶給自己的侄子，卡住了。

既然這個贈與對我們意義不大，父親要將房子過戶給兒子，怎么處理才好？

其實，最好的方法是近親交易。

近親交易，簡單地說，就是包括上述的關系人之間，以買賣的房子辦理過戶。不過既然是近親，允許房產按照當年買入價格交易。

比如爺爺當年房子以5萬元一套購買，現在房子市場價格500萬一套，近親交易允許爺爺按照5萬元將房子賣給孫子，孫子僅僅只需要按照5萬交契稅即可，比如1%，孫子只需要交500元即可。注意近親交易，只要不限售而且滿2年，那么就零個稅，零增值稅（豪宅也是）。

如果爺爺將房子贈與給孫子，孫子也是僅僅交契稅即可，但是孫子需要按照稅局核準價交契稅，如果稅局核準價格是400萬，那么孫子需要按照400萬交契稅，也就是4萬的契稅。

500元VS4萬元，顯然近親交易稅費更低。

不過既然存在贈與這種過戶方式，贈與也是有一定意義的，在少數情況下，我推薦你選擇贈與的方式過戶。

1如果父親近期不想賣賣房，將房子過戶給兒子，兒子在不滿5年的前提下想要賣房。

贈予前后的房產證時間是可以延續的，新的房產證產證時間以舊的為準，故而兒子將來出售房產證時間可以長一些。

比如父親持有房產證已經滿3年，暫時無意賣房選擇過戶給兒子，兒子得到房子后滿2年出售。

如果走贈與，兒子滿2年出售房子可以按照滿5年計算稅費，這樣子視同滿五年，如果兒子是唯一的，則是滿五年唯一，稅費很低。

如果走近親交易，兒子滿2年出售，房產證重新計算產證時間，故而視作滿2年，出售必須要交1%個稅，稅費會高一些。

2贈與前后，受贈方確認只有一套房子，出售的時候肯定名下無房。

受贈方得到房子后出售，如果確認名下無房，那就有機會做成滿五年唯一，也沒有所謂了，如果受贈方當前名下有房，尤其持有難以出售的宅基地，經適房等，那就千萬不要受贈房產了。

綜上分析，近親交易和贈與各有優點，為了減少盡可能的風險，如果直系之間要交易房產（尤其是孫輩為了學位入讀名校，需要祖輩將房產過戶給父輩），通常建議走近親交易，少數情況下也可以酌情考慮贈與。

至于繼承上面分析較少，因為繼承必須等產權人去世方可操作，可操作性不大。

這里強調一下，繼承得到的房子滿五年唯一，免個稅，如果不是滿五年唯一，那么可以選擇交1%個稅，也可以選擇交差額20%個稅。

至于贈與得到的房子，如果滿五年唯一，同樣免個稅，如果不是滿五年唯一，那么必須選擇差額20%個稅。