隨著社會的發(fā)展，很多城里人想要去農(nóng)村買房，享受鄉(xiāng)村生活；而很多的農(nóng)村人想把農(nóng)村的房屋賣掉，在城市安家，這樣城里城外的想法，體現(xiàn)著不同的人生追求，也讓人們自然而然地形成買賣。

但是農(nóng)村房屋有其特殊性的一面，不同于城市里的商品房，不是形成合意、簽署了房屋買賣合同就可以認(rèn)定為有效的買賣行為，為了避免日后不必要的麻煩，買賣農(nóng)村房屋一定要謹(jǐn)慎而為，無論是對于買方還是賣方而言。

Q1：什么樣的農(nóng)村房屋可以買賣？

兩種買賣無效的情況

一、房地不能分離

農(nóng)村房子是建在宅基地上的，但是不意味著宅基地和房子可以分開進(jìn)行買賣，其需要滿足“地隨房走，房隨地走”的原則，若是分離買賣，其買賣行為將是無效的。

二、房屋權(quán)屬要明確

在農(nóng)村房屋進(jìn)行買賣時，其權(quán)屬要是明確的，不能存在爭議，也不能處于被法院采取了查封等財(cái)產(chǎn)保全措施等的狀態(tài)，不然其買賣行為將被認(rèn)定為無效。

一種需要注意的情況

三、不得侵犯優(yōu)先購買權(quán)

農(nóng)村房屋一般是有共有產(chǎn)權(quán)人的存在的，對于共有產(chǎn)權(quán)人來說，在農(nóng)村房屋進(jìn)行買賣時，其有權(quán)利知曉，并且在同等條件的前提下，其有優(yōu)先購買的權(quán)利，這項(xiàng)權(quán)利不能被侵犯。

買賣后兩個注意事項(xiàng)

四、買賣后需進(jìn)行主體權(quán)利的變更

農(nóng)村房屋買賣后，需要進(jìn)行主體權(quán)利的變更，不然在法律意義上，該棟產(chǎn)生買賣行為的房屋仍然是原房主的，這樣在后期很容易產(chǎn)生糾紛。

五、買賣后重建房屋需符合規(guī)定

部分買了農(nóng)村房子的人，可能不滿意房屋的造型設(shè)計(jì)等等方面，會想要重新進(jìn)行建造，或者是將其進(jìn)行翻建，但是在重建和翻建的過程中，也是需要走建房申請流程的，并且所建房屋要符合當(dāng)?shù)氐拿娣e、層高等等政策規(guī)定。

Q2：農(nóng)村房屋可以賣給哪些人？

一、需征得本村集體組織的同意

因農(nóng)村土地的特殊性，其土地的所有權(quán)是在本村集體組織手中，本村的農(nóng)戶只是擁有宅基地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)，當(dāng)農(nóng)村房子進(jìn)行買賣時，其宅基地的使用權(quán)會發(fā)生轉(zhuǎn)移，這一權(quán)利的轉(zhuǎn)移是需要向村集體申請告知的，只有村集體同意房屋買賣的申請后才可以進(jìn)行買賣。

二、需滿足一戶一宅的原則

農(nóng)村土地實(shí)行一戶一宅的制度，這項(xiàng)制度是不容打破的，對于農(nóng)村房屋買賣的雙方來說，在農(nóng)村房屋買賣后，雙方都得符合一戶一宅的土地原則，不能一戶多宅，不然其買賣行為將是無效的。

三、買賣雙方的身份需符合條件

農(nóng)村宅基地是本村集體以戶為單位分配給農(nóng)村建房居住使用的，自然是只能分配給本村集體組織的成員，所以農(nóng)村房屋買賣時，其買賣的對象得是同屬于同一村集體組織的成員，不能是外村人和非農(nóng)戶口的人。

Q3：農(nóng)村房屋如何過戶？

買賣取得的農(nóng)村房屋應(yīng)該如何辦理房產(chǎn)證？

①去鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所提出申請;

②提交相關(guān)材料；

③當(dāng)?shù)貒了鶕?jù)申請人提供的權(quán)屬資料進(jìn)行審查；

④實(shí)地進(jìn)行勘丈、調(diào)查、公告；

⑤報國土局審核，注冊登記；

⑥發(fā)證。

通過買賣方式獲得的農(nóng)村房屋辦理房產(chǎn)證時需要哪些資料？

①原《房屋所有權(quán)證》（原件）；

②土地使用權(quán)證復(fù)印件（校驗(yàn)原件）；

③房屋買賣合同原件；

④買賣雙方身份證明、婚姻證明復(fù)印件（校驗(yàn)原件）；

⑤農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的證明材料原件及購房人為該村村民資格的戶口、證明材料等。

Q4：被判定房屋買賣合同無效，該如何處理？

在司法實(shí)踐中，農(nóng)村房屋買賣合同被判定無效的情況下，主要有以下幾種處理方式：

第一種，合同無效，暫不需要騰退

第二種，合同無效，返還房屋

第三種、確認(rèn)合同無效，其他不做處理

第四種：合同無效，互相返還，按過錯承擔(dān)責(zé)任