中介公司與賣主串通，購房者如何追討巨額差價(jià)||蘭州劉世龍律師

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房產(chǎn)中介公司作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)遵守《中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金不得違反國家法律法規(guī)，不得謀取委托協(xié)議約定以外的非法收益，不得以低價(jià)購進(jìn)（租賃）、高價(jià)售出 (轉(zhuǎn)租）等方式賺取差價(jià)，不得利用虛假信息賺取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用。

如果中介公司和賣主串通，損害購房者的利益，則中介公司不但違反了《中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》的規(guī)定，而且也違反了我國合同法的規(guī)定，即中介公司和賣主惡意串通損害第三人利益，合同無效。

按照合同法的規(guī)定，房產(chǎn)中介公司和賣主惡意串通，損害購房者利益的，因此取得的財(cái)產(chǎn)返還購房者。

為了確保自己的利益不受侵害，在與中介公司簽訂中介服務(wù)合同時(shí)，委托人不妨在合同中約定中介公司應(yīng)當(dāng)對(duì)所提供的信息的真實(shí)性負(fù)保證責(zé)任，以及因虛假信息給自己造成損失后的損害賠償責(zé)任。這樣就會(huì)促使中介公司對(duì)自己的中介信息嚴(yán)格把關(guān)，即使將來出了紕漏，委托人索賠也有據(jù)可依。

【典型案例】

2011年3月，張某通過中介公司介紹選中了一套住房，在中介人員陪同看房過程中，不斷有人打來電話要求中介人員安排看房。張某看到該房屋十分緊俏，就在未進(jìn)行實(shí)際商討房?jī)r(jià)的情況下，匆忙交納了 5000元定金封盤。回家后，張某越想越覺得不對(duì)勁，一打聽才知道，原來那些電話都是中介公司有意安排的“房托”。于是，第二天張某又去中介公司要求拿回定金，但被中介公司一口拒絕?？吹竭@5000元很難再要回來，張某干脆就決定買下該房。經(jīng)協(xié)商，張某最后以30萬元的價(jià)格成交，并簽訂了房屋買賣合同。

辦理完房產(chǎn)過戶手續(xù)之后，原房主請(qǐng)張某吃飯。席間他酒后吐真言，說中介公司給了他2000元定金，才簽訂了該套房屋出賣的獨(dú)家代理協(xié)議。 他出售房屋的保底價(jià)是20萬元，超過部分與中介公司四六分成。

得知內(nèi)幕后，張某感到十分震驚，便以自己受騙了為由，向中介公司索要巨額差價(jià)。而在追討中張某還了解到，該中介公司早已入不敷出、瀕臨破產(chǎn)，所賺得的巨額差價(jià)和中介費(fèi)收入早已所剩不多了。

【律師評(píng)析】

中介公司與房屋賣主之間的惡意串通行為，違反了法律規(guī)定，有違公平誠信原則，嚴(yán)重?fù)p害了張某的利益，所以張某與賣主簽訂的房屋買賣合同無效，中介公司必須返還張某的全部購房款并賠償張某受到的損失。由于中介公司已經(jīng)無力償還張某的巨額款項(xiàng)，張某可以向法院申請(qǐng)中介公司破產(chǎn)還債。

第一，張某與中介公司所簽訂的房屋買賣合同無效。

本案中，中介公司利用“房托”制造房源緊張、緊俏的假象，誘使張某倉促支付定金，從而將張某套牢；當(dāng)張某被迫買房而處于被動(dòng)地位時(shí)，中介公司又采取隱瞞賣主實(shí)際出價(jià)的方式，賺取巨額差價(jià)，嚴(yán)重違反了《中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》第27條第1款關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金不得違反國家法律法規(guī)，不得謀取委托協(xié)議約定以外的非法收益，不得以低價(jià)購進(jìn)（租賃）、高價(jià)售出（轉(zhuǎn)租）等方式嗛取差價(jià)的規(guī)定，嚴(yán)重?fù)p害了張某的合法利益。根據(jù)我國合同法第52條的規(guī)定，中介公司以欺詐的方式與張某簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)是無效的。

第二，張某有權(quán)要求中介公司返還包括巨額差價(jià)在內(nèi)的所有房款。

既然該房屋買賣合同是無效的，那么根據(jù)我國合同法第59條的規(guī)定，中介公司就應(yīng)當(dāng)返還張某交納的所有房款，包括與賣主串通賺取的巨額差價(jià)。另外，由于張某的購房目的沒有達(dá)到，中介公司所收取的中介費(fèi)也應(yīng)該退還。如果張某因此還受到了其他經(jīng)濟(jì)損失，中介公司作為有過錯(cuò)的一方也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行賠償。

第三，如果中介公司無力還款，張某可以向法院申請(qǐng)中介公司破產(chǎn)還債。

本案中，中介公司存在過錯(cuò)需要對(duì)張某進(jìn)行賠償已經(jīng)是無可爭(zhēng)辯的事實(shí)，而張某提起賠償訴訟之后，人民法院會(huì)支持張某的請(qǐng)求。但由于該中介公司早已入不敷出，所賺得的巨額差價(jià)和中介費(fèi)收入現(xiàn)在也所剩無幾，基本上已經(jīng)失去了償還能力。因此，為了最大限度地挽回?fù)p失，可以根據(jù) 我國企業(yè)破產(chǎn)法第8條的規(guī)定，向人民法院申請(qǐng)宣告該中介公司破產(chǎn)還債。申請(qǐng)宣告破產(chǎn)還債時(shí)，需要注意以下幾點(diǎn)：

一是張某應(yīng)該向該中介公司住所地的法院提出申請(qǐng)。

二是張某應(yīng)當(dāng)提交破產(chǎn)申請(qǐng)書。申請(qǐng)書還要寫明張某與中介公司的姓名、名稱、住所等基本情況，以及債權(quán)的性質(zhì)、種類、數(shù)額，債權(quán)發(fā)生的事實(shí)和證據(jù)，中介公司失去償還能力的證據(jù)等。

三是中介公司的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)優(yōu)先撥付破產(chǎn)費(fèi)用后，將按照下列順序清償：（1)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用；（2)破產(chǎn)企業(yè)所欠稅款；（3)破產(chǎn)債權(quán)。破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)不足清償同一順序的清償要求的，按照比例分配。張某的購房款屬于第（3)類，需要清償前兩種稅費(fèi)之后再進(jìn)行清償。