01

一直以來，對于商品房預售資金的監管，在國家層面并沒有統一規定，各地區都是自主出臺相應的商品房預售資金監管辦法河實施細則，從而導致各地預售資金監管的方式差別較大，監管職責也不不相同。

而這次全國性商品房預售資金監管辦法的出臺將對原有各地對商品房預售資金監管責任不清的情況做出改變，對監管資金監管額度、交納范圍、取用條件等進行了明確。以后各地方可以在此基礎上因城施策制定細則，從而引導優化預售資金監管。

另一方面，本次監管辦法的出臺進一步提升了預售資金使用的靈活性。

商品房預售資金本身的意義在于督促房企合理使用資金，以保證項目的順利竣工。而從去年下半年開始，隨著一些自身發展過快的房企“爆雷”，國內各地在保交付、防爛尾壓力下，紛紛加強了對當地項目預售資金的監管，而過于嚴格的監管使得很多房企對賬面資金的調度能力變差，加劇了流動性緊張的局面。

比如在資金的提取節奏上，當前部分城市重點監管資金提取節奏較慢，部分城市主體結構封頂前可提取的最高重點監管資金比例在50%以下，主體結構封頂前重點監管資金較難取用。

而本次出臺的監管辦法除了繼續對預售資金監管賬戶專款專用、加強賬戶監測、明確預售資金監管額度根據項目合同、工程造價等核定方面做出了明確的規定，同時也明確了在確保項目交付的前提下，達到監管額度之后的剩余資金，可以由房企提取使用。

很顯然，這將助于提升房企資金的流動性，推動其穩健發展，成為促進房地產基本面改善和投資者信心提振的催化劑。

02

本次全國性商品房預售資金監管辦法的出臺，對于壓抑了大半年的國內樓市來說無疑是一條最重磅的救市信息，但其實在此之前，煙臺市就已經走在了全國政策的最前面。

在今年1月18日，煙臺市四部門就聯合發布了《關于對煙臺市2023年度守信房地產開發企業實施激勵措施的通知》。

《通知》明確指出：

對守信企業落實相應激勵措施。對信用等級為AAA級開發企業，商品房預售監管資金留存比例降低5個百分點。對信用等級為AA級開發企業，商品房預售資金留存比例降低3個百分點。上述3%-5%的預售資金監管解除后，須優先用于農民工工資支付。

結合本次出臺的全國性商品房預售資金監管辦法來看，煙臺的政策推出的相當領先，這正體現出了煙臺的城市決策者們對國內房地產市場大環境的精準預判。

而從具體內容中也能夠看出，資金監管的放松是有條件有限度的，對于優質、穩健的企業來說，松綁的預售資金監管政策可以更好地改善資金狀況和現金流，而對于一些高風險的房企，則依舊需要嚴格監管來確保工程資金到位，防范濫用挪用。

最終的目的，還是要讓房地產市場恢復活力，保持平穩健康的發展。

03

沒有一個冬天不可逾越，沒有一個春天不會來臨。

房地產作為影響國計民生的重要行業，終究不會被國家所拋棄。從去年下半年開始的全國性房地產市場“寒冬”，在近一段時間接連出臺的金融、政策等利好消息的鼓勵下正在慢慢解凍，房地產市場的寒冬就要過去，今天房地產股開市之后的應聲飄紅也似乎在印證這一點。

但這并不意味著樓市會回到2023年前后那種瘋狂的狀態，因為“房住不炒”的主基調已經深入進了社會發展的各個政策層面。

而各家房地產企業在經受過“風暴”的洗禮之后也終于明白，高速奔跑的時代已經過去，任何投機取巧的行為都不再好用。政策的松綁來之不易，接下來要做的只有穩步前進、量力而行、不斷加強對產品的打磨，共同維護房地產市場的健康發展。