1995年12月11日，***工程公司（下稱“市政公司”，現(xiàn)經(jīng)改制更名為：***有限公司，下稱“A”）與***村村民委員會（下稱“村委會”）就“在租土地”（位于***村東側(cè)南北高壓線桿東200米，北起村東南側(cè)石油管道以南至東西小土路333米，共計100畝，現(xiàn)該在租土地因歷史原因已分割出去5畝歸市政公司的原負(fù)責(zé)人***占用。目前，該在租土地為95畝且四周邊界建有圍墻）簽訂了50年的《租用土地合同書》（下稱“租賃協(xié)議”），租金按照7000元/畝，共計70萬元。所有租金以村委會應(yīng)付市政公司的工程款抵頂，已支付完畢。合同書有村委會蓋章和時任村書記***的簽字以及市政公司蓋章和時任法定代表人***的簽字。

現(xiàn)我司有意向承包該95畝在租土地，并收購該在租土地上的地上構(gòu)筑物（主要包括：房屋和圍墻）。鑒于此，依據(jù)我國法律規(guī)定，為達(dá)到我司合法合理地占有和使用該在租土地，針對該在租土地的實際情況，做出如下分析和建議：

一、對在租土地的法務(wù)分析

A與村委會之間合同約定的，就該在租土地的50年的土地使用權(quán)租賃法律關(guān)系尚未到期，但是存在如下問題：

1、合同租賃期限50年，超過了法定的最高租賃期限（合同法的最高租賃期限為20年；《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》中承包年限為30年）；

2、合同效力存在問題。因為該在租土地為農(nóng)村集體性質(zhì)用地，所以對外出租或承包需要滿足如下法律規(guī)定的必要條件：

根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第48條：“發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上的村民代表同意，并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。”以及《村民委員會組織法》中關(guān)于必須經(jīng)過村民會議討論決定的事項的規(guī)定。

（1）三分之二以上成員或村民代表表決同意該租賃事宜的會議記錄；

（2）鄉(xiāng)政府同意村委會報批的該土地租賃事宜的批復(fù)；

二、法務(wù)建議

針對我司擬從A在租狀態(tài)下，取得該土地的占有和使用，建議我司采取以下措施和方法。

1、村委會和A簽訂解除原租用土地合同書，終止租賃關(guān)系，使該在租土地與圣豐道橋完成剝離，使用權(quán)完全歸屬村委會支配；

2、我司在村委會完成該在租土地租賃或承包前的所有必要手續(xù)（主要包括：三分之二以上成員或村民代表表決同意承包事宜的會議記錄、鄉(xiāng)政府同意村委會報批的土地承包事宜的批復(fù)）后，與村委會簽訂該在租土地的《土地承包協(xié)議書》；

3、我司與村委會簽訂的新承包協(xié)議書應(yīng)對涉及土地進(jìn)行新的界定和權(quán)利義務(wù)約定，從而實現(xiàn)依法合規(guī)取得該在租土地的使用權(quán)，長期、安全且順利開展自身經(jīng)營活動。

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