近日，武漢市民王先生向極目新聞報料，稱其在丁字橋路弘業(yè)俊園承租的兩套房子，去年在小區(qū)原物業(yè)手上簽約的，后來換了新物業(yè)，對方要求跟業(yè)委會重新簽約并加房租，王先生不同意。4月2日起兩套房子被莫名斷電，到現(xiàn)在還有一套房子未來電，他懷疑是新物業(yè)所為。到底是怎么回事？記者進行了多方采訪。

市民稱新物業(yè)斷他出租房的電

4月7日上午，極目新聞記者來到了武昌區(qū)丁字橋路的弘業(yè)俊園，這是一個3層商業(yè)裙樓上加3棟塔樓的小區(qū)，小區(qū)公共活動空間主要在4樓空中花園層，一樓地面多數(shù)面積是停車場。

王先生租賃的兩處物業(yè)，就位于小區(qū)A座、C座4樓。其中A座物業(yè)目前格局是4個單間和1套復(fù)式房，記者進入走廊時，水電正常。C座物業(yè)還在停電，4個房間內(nèi)有住戶，另外1間房中，空調(diào)維修師傅正在移空調(diào)掛機。王先生說由于停電，租戶提出退租，拆下來的空調(diào)作為它用。

王先生表示，這兩處物業(yè)是他個人租來，隔成短租公寓對外出租。他2023年7月與當(dāng)時的小區(qū)物業(yè)公司分別簽了兩份合同，承租上述兩套毛坯房，租期5年，并約定了免租期，按照租賃房“N+1”要求裝修改造后，再轉(zhuǎn)租給他人，平均單間月租千元左右，他認(rèn)為這個做法合規(guī)。

“2023年10月，跟我簽約的物業(yè)退場，11月起小區(qū)引入了新的物業(yè)，之間應(yīng)該有交接。新的物業(yè)公司不承認(rèn)原來的租賃合同，理由是：這里是公區(qū)用房，未經(jīng)業(yè)委會許可就被租出去了，原合同無效。而且原合同上的出租面積遠遠小于實際面積。”王先生透露，新物業(yè)告訴他，如果想繼續(xù)租賃，必須按實際面積重新簽約、付租，一共漲1200元，還要按原合同補交此前的房租。

王先生認(rèn)為，既然原合同被視為無效，就沒必要按原合同補交房租，也不能接受漲租，此后多次溝通都沒達成一致。

“4月2日，兩處物業(yè)莫名停電，租戶居住受到影響。”他向供電部門咨詢，得知不屬于小區(qū)外電網(wǎng)故障，所以懷疑可能是新物業(yè)在“掐電”。

物業(yè)：沒斷電僅受業(yè)主委托收回公房

記者當(dāng)日找到了弘業(yè)俊園小區(qū)物業(yè)的物業(yè)經(jīng)理，她出示了與小區(qū)業(yè)委會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。該物業(yè)從2023年11月1日起正式服務(wù)小區(qū)。

“去年11月2日，在整理交接文件的時候發(fā)現(xiàn)了有些合同存在問題。業(yè)委會告知，王先生承租的物業(yè)屬于小區(qū)公區(qū)用房，前物業(yè)把它擅自租出去了，小區(qū)業(yè)委會出函委托我們糾正。”該物業(yè)經(jīng)理表示，小區(qū)業(yè)主中也有律師，查看法律法規(guī)后認(rèn)為，原來的租賃合同無效。

工作人員發(fā)現(xiàn)租賃合同上寫著兩處物業(yè)的面積分別為100平米，可物業(yè)和業(yè)委會代表實際測量到的面積至少一共有350平米，這跟合約不符。測量面積時，王先生也在現(xiàn)場。他回憶，以前簽約時曾對協(xié)議里的面積有疑問，但當(dāng)時的物業(yè)代表說只需要大概寫100平米就行，也沒有看權(quán)屬證明，結(jié)果留下隱患。

該小區(qū)業(yè)委會成員龍先生在電話中告訴記者，原來物業(yè)的服務(wù)合同是2023年8月31日到期，這起出租行為業(yè)委會以前不知情，且承租方有將大通間改成多個單間的行為。去年發(fā)現(xiàn)問題后，委托新選聘的物業(yè)公司處理，向承租方出過函件，要求按照實際面積重新簽約，履行交房租的義務(wù)。“我們和物業(yè)跟承租方多次溝通，起初王先生同意按照實際面積重新簽約，后來他不愿支付前面欠的房租，還是沒簽成。”

對于停電，小區(qū)物業(yè)經(jīng)理和龍先生均表示，并不清楚停電的具體原因，猜測可能是因為樓下商鋪改造產(chǎn)生的線路問題。記者了解到，由于王先生的投訴，小區(qū)新物業(yè)已經(jīng)收到上級物業(yè)管理部門的通知，要求15個工作日內(nèi)協(xié)助解決停電問題。

律師：若物業(yè)斷電則違規(guī)，超約定面積承租需糾正

“不打算繼續(xù)承租了。”對于小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)的答復(fù)，王先生希望可以通過溝通，爭取給他幾個月時間做已出租房屋的善后。如果雙方無法達成一致，王先生打算通過司法途徑來解決問題。但是他反復(fù)聯(lián)系原物業(yè)代表，一直聯(lián)系不上。

湖北誠明律師事務(wù)所律師余軍認(rèn)為，這起事件中，幾方爭議的焦點，一是承租人跟小區(qū)原物業(yè)簽的合同，在新物業(yè)進場后是否仍然有效，二是承租人是否應(yīng)該向新物業(yè)公司補交房租、按照實際面積支付房租。

他認(rèn)為，如果原來簽訂合同是出于雙方真實意思表示，且不存在欺詐、惡意串通等合同無效情形，則該合同仍然是有效的，但條款只能約束前物業(yè)公司與承租方。根據(jù)合同相對性原理，原合同對新物業(yè)和業(yè)委會無約束力。

關(guān)于欠租問題，如果前物業(yè)與新物業(yè)之間存在交接協(xié)議，且新物業(yè)一并承接了前物業(yè)公司的債權(quán)債務(wù)，并得到業(yè)委會的授權(quán)，則新物業(yè)公司有權(quán)向王某要求支付拖欠房租。

至于超出原合同約定面積使用租賃房屋，造成對業(yè)主共有房屋的私自占用，實際上侵犯了小區(qū)所有業(yè)主對共有區(qū)域的共有權(quán)，屬于違約行為，業(yè)主委員會有權(quán)要求其對超出合同部分恢復(fù)原狀、賠償損失等。

余軍表示，如果確認(rèn)是新物業(yè)停電，則屬于違規(guī)。根據(jù)《武漢市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費、不配合管理等理由，中斷或者變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實施損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。