近日，武漢市民王先生向極目新聞報料，稱其在丁字橋路弘業俊園承租的兩套房子，去年在小區原物業手上簽約的，后來換了新物業，對方要求跟業委會重新簽約并加房租，王先生不同意。4月2日起兩套房子被莫名斷電，到現在還有一套房子未來電，他懷疑是新物業所為。到底是怎么回事？記者進行了多方采訪。

市民稱新物業斷他出租房的電

4月7日上午，極目新聞記者來到了武昌區丁字橋路的弘業俊園，這是一個3層商業裙樓上加3棟塔樓的小區，小區公共活動空間主要在4樓空中花園層，一樓地面多數面積是停車場。

王先生租賃的兩處物業，就位于小區A座、C座4樓。其中A座物業目前格局是4個單間和1套復式房，記者進入走廊時，水電正常。C座物業還在停電，4個房間內有住戶，另外1間房中，空調維修師傅正在移空調掛機。王先生說由于停電，租戶提出退租，拆下來的空調作為它用。

王先生表示，這兩處物業是他個人租來，隔成短租公寓對外出租。他2023年7月與當時的小區物業公司分別簽了兩份合同，承租上述兩套毛坯房，租期5年，并約定了免租期，按照租賃房“N+1”要求裝修改造后，再轉租給他人，平均單間月租千元左右，他認為這個做法合規。

“2023年10月，跟我簽約的物業退場，11月起小區引入了新的物業，之間應該有交接。新的物業公司不承認原來的租賃合同，理由是：這里是公區用房，未經業委會許可就被租出去了，原合同無效。而且原合同上的出租面積遠遠小于實際面積。”王先生透露，新物業告訴他，如果想繼續租賃，必須按實際面積重新簽約、付租，一共漲1200元，還要按原合同補交此前的房租。

王先生認為，既然原合同被視為無效，就沒必要按原合同補交房租，也不能接受漲租，此后多次溝通都沒達成一致。

“4月2日，兩處物業莫名停電，租戶居住受到影響。”他向供電部門咨詢，得知不屬于小區外電網故障，所以懷疑可能是新物業在“掐電”。

物業：沒斷電僅受業主委托收回公房

記者當日找到了弘業俊園小區物業的物業經理，她出示了與小區業委會簽訂的物業服務合同。該物業從2023年11月1日起正式服務小區。

“去年11月2日，在整理交接文件的時候發現了有些合同存在問題。業委會告知，王先生承租的物業屬于小區公區用房，前物業把它擅自租出去了，小區業委會出函委托我們糾正。”該物業經理表示，小區業主中也有律師，查看法律法規后認為，原來的租賃合同無效。

工作人員發現租賃合同上寫著兩處物業的面積分別為100平米，可物業和業委會代表實際測量到的面積至少一共有350平米，這跟合約不符。測量面積時，王先生也在現場。他回憶，以前簽約時曾對協議里的面積有疑問，但當時的物業代表說只需要大概寫100平米就行，也沒有看權屬證明，結果留下隱患。

該小區業委會成員龍先生在電話中告訴記者，原來物業的服務合同是2023年8月31日到期，這起出租行為業委會以前不知情，且承租方有將大通間改成多個單間的行為。去年發現問題后，委托新選聘的物業公司處理，向承租方出過函件，要求按照實際面積重新簽約，履行交房租的義務。“我們和物業跟承租方多次溝通，起初王先生同意按照實際面積重新簽約，后來他不愿支付前面欠的房租，還是沒簽成。”

對于停電，小區物業經理和龍先生均表示，并不清楚停電的具體原因，猜測可能是因為樓下商鋪改造產生的線路問題。記者了解到，由于王先生的投訴，小區新物業已經收到上級物業管理部門的通知，要求15個工作日內協助解決停電問題。

律師：若物業斷電則違規，超約定面積承租需糾正

“不打算繼續承租了。”對于小區業委會和物業的答復，王先生希望可以通過溝通，爭取給他幾個月時間做已出租房屋的善后。如果雙方無法達成一致，王先生打算通過司法途徑來解決問題。但是他反復聯系原物業代表，一直聯系不上。

湖北誠明律師事務所律師余軍認為，這起事件中，幾方爭議的焦點，一是承租人跟小區原物業簽的合同，在新物業進場后是否仍然有效，二是承租人是否應該向新物業公司補交房租、按照實際面積支付房租。

他認為，如果原來簽訂合同是出于雙方真實意思表示，且不存在欺詐、惡意串通等合同無效情形，則該合同仍然是有效的，但條款只能約束前物業公司與承租方。根據合同相對性原理，原合同對新物業和業委會無約束力。

關于欠租問題，如果前物業與新物業之間存在交接協議，且新物業一并承接了前物業公司的債權債務，并得到業委會的授權，則新物業公司有權向王某要求支付拖欠房租。

至于超出原合同約定面積使用租賃房屋，造成對業主共有房屋的私自占用，實際上侵犯了小區所有業主對共有區域的共有權，屬于違約行為，業主委員會有權要求其對超出合同部分恢復原狀、賠償損失等。

余軍表示，如果確認是新物業停電，則屬于違規。根據《武漢市物業管理條例》的規定，物業企業不得以業主拖欠物業服務費、不配合管理等理由，中斷或者變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實施損害業主合法權益的其他行為。