2023年，注定了是一個不平靜的年份。

對于房地產(chǎn)市場而言，也將成為一個新的“元年”。中國的房地產(chǎn)市場，分為兩個階段：

第一次改革：1998年的住房商品化，把傳統(tǒng)的福利房分配模式轉(zhuǎn)變到商品房市場化模式。

第二次改革：2023年的住有所居，把市場上100%商品房，轉(zhuǎn)變到另一種新的房產(chǎn)供給模式。

這兩大改變，帶來的影響也是巨大的，23年前住房商品化之后，房地產(chǎn)價格一路高歌猛進至今，98年全國房產(chǎn)價格才不足2000元/平，截止2023年8月份，重點城市的新房銷售均價已經(jīng)超過萬元/平。漲幅足足達(dá)到400%，在北上廣深和主要一線城市，房產(chǎn)增值遠(yuǎn)超這個幅度，甚至達(dá)到2000%以上，20年前1萬元的房子，現(xiàn)在可能價值100萬元，更有甚者直奔億元大關(guān)。

高層表態(tài)，住房迎來“二次變革”，這一次，商品房不再是唯一選擇了！

2023年的這一次“改變”將會帶來何種影響呢？有2點信息值得關(guān)注：

1、房住不炒，始終是主基調(diào)。

這一點其實沒有過多的懷疑，自從2023年房住不炒提出以來，房地產(chǎn)發(fā)展始終沒有離開過這個主基調(diào)。2023年及以后的住房市場，市場化的商品房依然會扮演相當(dāng)重要的角色，對于那些有能力、有需求購房的人而言，商品房依然是妥善的解決方式，然而“限制漲價”將是重頭戲。

市場化的住房結(jié)構(gòu)中，新房采用“備案價”的方式限制；二手房采用“指導(dǎo)價”的方式限制；租賃住房同樣可能采用“限價”模式。壓低住房成本，將成為今后市場化住房的一個主要手段。

其實，這也是解決樓市泡沫的一個軟著陸策略。我們都知道，當(dāng)前的住房市場，房產(chǎn)供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量，住房過剩已經(jīng)是不爭的事實。經(jīng)濟學(xué)家任澤平在《城鎮(zhèn)住房過剩還是不足》報告中就給出數(shù)據(jù)，城市存量房產(chǎn)達(dá)到3.11億套，戶均房產(chǎn)保有量達(dá)到1.1套，房產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)過剩。與此同時央行也指出，城市戶均房產(chǎn)保有達(dá)到1.5套，房產(chǎn)保有率高達(dá)96%。

一方面住房過剩，另一方面高價格導(dǎo)致供需結(jié)構(gòu)性失衡，以至于有人很多套房子、有人買不起房。這些“傾斜式”的供需關(guān)系如何妥善解決？“市場化限價”成為了良方。

2、為了住有所居，保障房或大批量襲來。

在國新辦發(fā)布會上，住建部部長王蒙徽對此釋放出了2重信息：

“十四五”期間，將以發(fā)展保障性租賃住房為重點，進一步完善住房保障體系，努力實現(xiàn)全體人民住有所居。

對于新市民青年人買不起租不好房的現(xiàn)實問題，要下決心下力氣解決。

意識很簡單，就是從2023年開始，將要著力開始建設(shè)保障房住房體系，通過這個形式，推進“住有所居”目標(biāo)的實現(xiàn)。什么叫做保障房體系呢？包括了2個方面的內(nèi)容：政府支持的保障性購房行為；政府支持的保障性租房行為。這一點與市場化的購房活動和租房活動不同，主要體現(xiàn)在價格方面。

第一、保障性購房包括共有產(chǎn)權(quán)房，安居房等多種類型。這類房子都有一個共同特點，那就是售價非常便宜，無房人購買共有產(chǎn)權(quán)房，第一次只需要出資50%購房款就可以獲得整套房產(chǎn)的居住使用權(quán)和入學(xué)、落戶權(quán)等權(quán)益。可謂十分廉價，與此同時等到一定年份之后，業(yè)主還可以用市場價對這套房子另外50%產(chǎn)權(quán)予以贖回，屆時得到100%房屋產(chǎn)權(quán)。

安居房也是相同的道理，雖然安居房并不是采用分割產(chǎn)權(quán)的方式進行出售，但是地方城市在土地出讓的時候就已經(jīng)給出了成品房銷售價格的規(guī)則，土地出讓價格低，那么成品房售價自然只有商品房的30%-50%比例，這對于想買房，但是經(jīng)濟能力不足的人而言，才是福音。

第二、調(diào)節(jié)租房價格，無房人“偷著樂”。在保障性租房中，基本包含了公租房、長租公寓和集體用地的建設(shè)租賃房、企業(yè)建房等多種形式。其中著重提到集體用地建設(shè)租賃房。在原來的土地二元機制下，農(nóng)村的集體用地不可能劃入城市建設(shè)用地，更不可能用于建設(shè)房產(chǎn)銷售或者租賃。然而隨著“集體土地可轉(zhuǎn)換為建設(shè)性用地”一系列規(guī)定的到來，逐漸開始掃清這一障礙。位于城郊結(jié)合帶的集體用地，或?qū)l(fā)揮主力軍作用。

除了加大租房供給之外，限制市場租房價格水平，也是題中之意。近期，北京就曾出臺《住房租賃條例（征求意見稿）》，明確提出，對于房屋租金快速上漲的，主管部門可以限制經(jīng)營性房源租金漲幅，必要時還可以進行傭金和租金指導(dǎo)價管控。

這也就是說，現(xiàn)階段對付“房產(chǎn)銷售的限價方法”，很有可能未來運用到租房市場領(lǐng)域。

2023年之后，住房將會是一副什么樣的局面呢？指聞君簡單總結(jié)一下：

基本目的：住有所居，讓所有人都能住上房子。

住房結(jié)構(gòu)：商品房+保障房，后者的比例或大幅度提升，例如新加坡、德國等，保障房的比例達(dá)到了60%以上，這不是不可能，當(dāng)人人都可以通過廉價的保障房解決居住問題的時候，長期感覺“看似無解”的住房困境或迎刃而解。