“房改房”俗稱單位房，由于歷史的原因，這些房子一般地段優(yōu)越，且擁有較為成熟和完善的配套設(shè)施，成為二手市場上廣受熱捧的產(chǎn)品。人們在日常的生活中也會遇到很多關(guān)于房改房的糾紛，今天我們就聊聊“房改房” 引發(fā)的各類法律問題。

房改房是俗稱，學(xué)名叫做已購公房，是指購買時享受國家房改優(yōu)惠政策的住宅。即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價扣除折算后(舊住宅還要扣除房屋折算)購買的公房。房改房的購買主體是政府以及國有單位的員工及其配偶。一般，房改房在自主滿5年以后可以自由轉(zhuǎn)讓，但下列房改房不得上市交易：1.司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;2.在市房屋拆遷主管機關(guān)拆遷公告范圍內(nèi)的;3.產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意上市的;4.違反產(chǎn)權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位購房約定的;5.國家、省、市規(guī)定不能上市的。主要是部分央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房和教育機構(gòu)院內(nèi)的房產(chǎn)。

房改房可以分為100%產(chǎn)權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)，其中部分產(chǎn)權(quán)的房改房在許多城市是不能上市交易的。兩種類型的房改房交易方式都有所不同。現(xiàn)實生活中，有關(guān)房改房的訴訟糾紛主要集中在兩個方面：1、房改房是夫妻共同財產(chǎn)還是一方的個人財產(chǎn)，即房改房的確權(quán)問題。2、買房人與賣房人的訴訟糾紛。

第一個問題是房改房產(chǎn)權(quán)的確權(quán)問題。是房改房主體變更中的基礎(chǔ)性問題。它雖然在一般情況下不成問題，但在訴訟實踐中大量發(fā)生。第二個問題是房改房交易過程中發(fā)生的問題。也是多發(fā)性問題。關(guān)于房改房的確權(quán)問題，核心是房改房究竟是買房人夫妻共同財產(chǎn)還是夫妻一方的個人財產(chǎn)?由于這個問題沒有解決好，有時會發(fā)生房屋買賣合同因賣方主體不合格，一方單獨處分了夫妻共同財產(chǎn)而被判無效，有時會在房改房的繼承中發(fā)生糾紛。而這個問題在司法實踐中非常難以判斷，以致各地的判決甚至同一法院對同一類糾紛的不同判決五花八門，相互矛盾，嚴(yán)重影響了判決及法院的公信力。

關(guān)于因房屋買賣合同因賣方主體不合格而被判無效，就有一個典型案例。事情是這樣的：劉某將房屋賣給了張某，但在過戶過程中發(fā)現(xiàn)了前妻的信息因而不能過戶。于是張某將劉某及其現(xiàn)任妻子告上法庭要求協(xié)助過戶。在訴訟中劉某的前妻要求參加訴訟，并要求宣告合同無效。原來，劉某和王某在房改登記后，交款前離婚，劉某用了王某的政策優(yōu)惠，但購房合同上的買房人是劉某個人。對此案，法院內(nèi)部存在不同意見：1、房改時間應(yīng)該是交款時間而不是登記時間。房改的買房人應(yīng)該是劉某而不是劉某夫婦。2、房改時間應(yīng)該是登記時間而不是交款時間。房改的買房人應(yīng)該是是劉某夫婦而不是劉某個人。最終，法院采納了王某的意見，判決宣告合同無效。顯然，法院依據(jù)了第二種意見。其實，同類糾紛其他法院也有相反的判決，但判決的理由并不充分、適當(dāng)。此案判決是錯誤的，應(yīng)該采納第一種意見，確認(rèn)劉某個人是房改主體，房屋是其個人財產(chǎn)。理由是：本次房改過程中發(fā)生了購房主體的變更。王某在房改登記時是房改主體，但在交款時，雙方已經(jīng)離婚，王某就不再是房改主體和合法的購房人了。

大家知道，房改是一個過程，具有普通房屋買賣的基本性質(zhì)。在這個過程中，國家是經(jīng)濟人，是法律主體，有著自己的正當(dāng)利益，因此，在房改過程中，國家完全可以也應(yīng)該選擇合同的相對方，通過法律和政策規(guī)定房改的購房主體以及主體的變更事宜。而國家規(guī)定買房人必須是本單位職工及其現(xiàn)任配偶，就是對房改的購房主體以及主體變更事宜的規(guī)定。由于交款時雙方已經(jīng)離婚，而國家規(guī)定買房人必須是本單位職工及其現(xiàn)任配偶，因此，王某作為買房人的主體資格在其離婚時就已經(jīng)消滅，就不再是共同買房人。

至于劉某利用了王某的政策優(yōu)惠，可以看做是劉某在房改過程中有輕微的欺詐行為，即劉某編造了一個不存在的現(xiàn)任配偶，利用她的信息騙取國家的補貼優(yōu)惠。劉某的這一行為根據(jù)合同法是無效的，將導(dǎo)致合同部分無效，即國家給予其配偶補貼的部分無效。合同的其它部分仍然有效。此案中，王某的政策優(yōu)惠，是劉某對國家欠交的購房款，應(yīng)該追繳并加收利息。而王某也無權(quán)主張自己是房產(chǎn)的共有人，因為既然已經(jīng)離婚，王某在此次房改中就不再享有政策優(yōu)惠，其在本次房改中的所謂優(yōu)惠實質(zhì)上是個騙局，依法并不存在。當(dāng)然，在以后的房改中，她仍然可以利用自己的政策優(yōu)惠。萬一王某因為劉某利用其信息騙取政策優(yōu)惠，影響其參加房改，劉某應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。

房改房確權(quán)糾紛的第二個問題，是購房人一方死亡，其前婚子女與后婚子女圍繞房屋發(fā)生的繼承糾紛。解決這個問題還是要首先確認(rèn)房改房是購房人的個人財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)。

再舉一個案例：楊某的老公張某98年去世，楊某99年參加房改。購房契約上的購房人一欄寫的是楊某，配偶一欄寫的是張某。由于雙方都是老干部，兩人的政策優(yōu)惠足以支付房改款有余。楊某04年去世。處理遺產(chǎn)時，前后子張大與后婚子張小發(fā)生糾紛，并告到法院。結(jié)果判定為夫妻共同財產(chǎn)。

依據(jù)是最高人民法院(2000)法民字第4號《關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬夫妻共同財產(chǎn)的函的復(fù)函》。該文規(guī)定：“司法部律師公證工作指導(dǎo)司：你司《關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬夫妻共同財產(chǎn)的函》收悉。經(jīng)研究認(rèn)為，夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)已經(jīng)繼承完畢，健在一方用自己的積蓄購買的公有住房應(yīng)視為個人財產(chǎn)，購買該房時所享受的已死亡配偶的工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補貼，而非財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)益。夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)沒有分割，應(yīng)予查明購房款是夫妻雙方的共同積蓄，還是配偶一方的個人所得，以此確認(rèn)所購房屋是夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn);如果購房款是夫妻雙方的共同積蓄，所購房屋應(yīng)視為夫妻共同財產(chǎn)。”從邏輯上看，該文有個致命缺點，即購房人雙方的政策優(yōu)惠不足以支付購房款，房子就是一方個人財產(chǎn);足以或者超出就是夫妻共同財產(chǎn)。顯然，以政策優(yōu)惠對購房款的比值來決定房屋的權(quán)屬是錯誤的。

所以，2011年11月23日，最高人民法院《關(guān)于對“修改《最高人民法院關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬夫妻共同財產(chǎn)的函的復(fù)函》[2000]法民字第4號”建議的答復(fù)》撤銷了該文件，并規(guī)定“……此類問題不能一概而論，而是應(yīng)當(dāng)具體問題，具體分析。” 顯然，我所舉的案例又是一個錯誤判決。此案應(yīng)認(rèn)定為購房人的個人財產(chǎn)，理由是：此案中，法定的購房人就是健在的一方楊某，死去的配偶張某不是購房人，張某的子女按照房改政策也不是購房人。

而國家給死亡一方的政策優(yōu)惠應(yīng)該理解為因為死亡一方的貢獻而給生存配偶在房改中的優(yōu)惠，理由如下：1、購買該房時所享受的已死亡配偶的工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補貼，而非財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)益，不是夫妻關(guān)系存續(xù)期間一方或雙方的所得;2、只有健在一方是合法的購房人，才有資格享受這種優(yōu)惠。3、這種優(yōu)惠是否享有完全決定于健在一方是否購房以及購房時是否接受這種優(yōu)惠，即完全決定于健在一方的意志和行為，而與子女的意志和行為無關(guān)。也就是說，作為購房人的健在一方完全可以對這種補貼優(yōu)惠行使占有、處分的權(quán)利。購房以后，她還可以通過居住、出租住房對這種補貼優(yōu)惠的變形行使使用和收益的權(quán)利。這樣，她對這種補貼優(yōu)惠便享有占有、使用、收益和處分的四項權(quán)能，也就是說享有所有權(quán)。可見，我所舉的這個生效判決，又是一個錯判，一個與法有據(jù)的錯判。此案訟爭的房產(chǎn)是楊某的個人遺產(chǎn)。當(dāng)然，作為繼承人，張小應(yīng)當(dāng)向國家補足楊某欠交的房改款，數(shù)額是楊某死亡配偶的政策補貼。

為避免類似錯判的大量地重復(fù)發(fā)生，我想提出一個合法有效的規(guī)則：作為確定房改房是夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)的依據(jù)——房改時間，應(yīng)該確定為交款時間。交款時存在夫妻關(guān)系的，就認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，否則認(rèn)定為一方個人財產(chǎn)。這樣，就可以合法地確定爭議房改房是夫妻共同財產(chǎn)還是夫妻一方的個人財產(chǎn)，為此類糾紛的處理提供依據(jù)。

在實踐中房改房的轉(zhuǎn)讓主要有買賣、贈與和交換。其中買賣是最主要的方式。其它兩種方式在程序上可以比照買賣進行。

在房改房的買賣過程中，買房人應(yīng)該注意以下問題：

首先 ，了解產(chǎn)權(quán)可靠性。確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的房主是否與賣房人是同一人，可到房管部門查詢產(chǎn)權(quán)證的真實性，要確定法律、法規(guī)以及原單位是否允許轉(zhuǎn)賣。一定要確認(rèn)原單位是否同意出讓，因為部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)。

其次，確定賣方是否欠交土地出讓金，如果欠交，應(yīng)該由賣方交齊。

再次，了解房屋背景與周邊環(huán)境。買家須了解該房改房是否欠交物業(yè)管理費以及水電煤氣費用，或者房屋是否抵押給銀行，可向管理處或就近的居民了解情況。如有配套設(shè)施的，要現(xiàn)場使用以確認(rèn)是否有損壞，觀察戶內(nèi)外電線是否有老化現(xiàn)象，“三表”是否出戶，電話線的接通情況，是普通電話還是寬頻，小區(qū)綠化保安情況以及住宅電梯質(zhì)量等。

復(fù)次，確定房價的合理性。通過對市場上房屋買賣交易信息反復(fù)比較判斷房屋的價值，買家還要多留意媒體信息、廣告、宣傳，然后與自己所中意的房屋進行比較。還可委托中介機構(gòu)或評估事務(wù)所進行評估，讓雙方達成合理的房價。

最后，慎重辦理交易過戶手續(xù)。辦理交易過戶手續(xù)是房屋買賣的最后環(huán)節(jié)也是最重要的一關(guān)，不要輕易先交錢再過戶或者先過戶再交錢。付款和交樓時間也是一個很重要的問題，建議買賣雙方可以考慮將房款放在雙方都信得過的單位(如中介公司)代為保管，等過戶手續(xù)完成后，再將相應(yīng)房款交回賣方。

值得注意的是，產(chǎn)權(quán)過戶須報經(jīng)房屋土地管理部門辦理完畢才算是完成過戶手續(xù)，中介、律師、公證的保證或口頭協(xié)議都不算已完成交易過程。對買方來說，產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)完成后房屋產(chǎn)權(quán)才真正屬于購買方，在此之前，賣方隨時可能毀約。

另據(jù)經(jīng)驗，房改房上市交易的手續(xù)比一般的二手樓交易程序多了一條，即原業(yè)主夫妻雙方帶房產(chǎn)證、身份證原件去房改辦申請上市，經(jīng)過鑒定，拿到交易審批方可按二手房交易程序進行交易。

房改房一房二賣也是時常耳聞的事情。從法律上講，無論一房二賣還是多賣，所簽的房屋買賣合同都是有效的。如果房屋已經(jīng)過戶，無論過戶還是合同都是有效的，賣方對其他買房人承擔(dān)違約責(zé)任。如果交易中存在無效或可撤銷的因素，要首先通過訴訟宣告合同無效或撤銷合同，然后通過行政訴訟撤銷房產(chǎn)證。在法院判決撤銷房產(chǎn)證之前，房產(chǎn)證是有效的。另外，原來有一個行政撤證程序，即由房產(chǎn)局自己做出撤銷房產(chǎn)證的行政決定，但物權(quán)法生效以后，相關(guān)的規(guī)定被廢止，這種撤證方式也就不存在了。