一年一度的重頭戲，來(lái)了。

3月5日，工作報(bào)告出爐，高層再次定調(diào)了房地產(chǎn)的風(fēng)向。

涉及房地產(chǎn)方面的內(nèi)容，有120多個(gè)字。

不算多，但非常精煉，我嘗試做個(gè)解讀。

1，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的定位。

這是自2023年提出，2023年寫(xiě)進(jìn)報(bào)告后，一直堅(jiān)持的底線。

大家也能發(fā)現(xiàn)，自從2023年之后，棚改結(jié)束，房住不炒提出，限購(gòu)房票越來(lái)越珍貴，利率直線跳漲。

也是從那一年開(kāi)始，我們只見(jiàn)識(shí)過(guò)部分城市房?jī)r(jià)輪動(dòng)上漲，一年幾個(gè)月份的短暫行情，卻再也沒(méi)有見(jiàn)到過(guò)大范圍的房?jī)r(jià)躥升。

只要房主不炒的調(diào)控框架不變，房?jī)r(jià)就沒(méi)有大漲的基礎(chǔ)。

2，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，首次提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求”。

關(guān)鍵詞有兩個(gè)：良性循環(huán)，因城施策。

從字面含義說(shuō)，與“良性循環(huán)”相對(duì)應(yīng)的，是“惡性循環(huán)”。

就像過(guò)去幾個(gè)月大家看到的：“房子難賣(mài)-回款困難-外部融資緊-房企出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)-房子更難賣(mài)（品牌價(jià)值削弱，持幣觀望者變多，預(yù)售難度加劇）-回款更加困難（只能以更低價(jià)格拋售，繼續(xù)打壓房?jī)r(jià)上漲預(yù)期）-外部融資更緊（金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)偏好收縮）-房企信用風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)釋放”。

良性循環(huán)，是城市把土地拿出來(lái)招拍掛，開(kāi)發(fā)商借錢(qián)融資去拍地，地方上有了財(cái)政收入，可以拿這些錢(qián)發(fā)工資、修路、搞城市建設(shè)。

地拿到之后開(kāi)始施工，帶動(dòng)房地產(chǎn)投資和建安工程，比如大猛子做的土木，銀行發(fā)貸款，居民加杠桿買(mǎi)房，人口加速集中到城市，房子竣工后，再帶動(dòng)下游的家具家電消費(fèi)。

所以，要實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，就要每個(gè)城市，結(jié)合自己的情況，人口流入還是流出？土地市場(chǎng)成交如何？購(gòu)買(mǎi)力是否有支撐？要不要合理滿(mǎn)足剛需和改善的需求？

然后，各個(gè)城市再做出調(diào)控收緊還是放松的判斷。

舉例來(lái)說(shuō)，這一波調(diào)控放松，大家看到不少城市出現(xiàn)了20%首付，房貸利率也快降到了5年期LPR的水平，發(fā)補(bǔ)貼、補(bǔ)契稅、放松限購(gòu)，這是很多二三四線城市都在做的事。

但我們可以看到，京滬廣深等供需結(jié)構(gòu)突出的地方，調(diào)控依然沒(méi)有絲毫的松動(dòng)，二手房參考價(jià)、限購(gòu)、社保、積分、搖號(hào)，依然堅(jiān)定。

這就是調(diào)控的智慧。

3，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

新的發(fā)展模式，是關(guān)鍵詞。

也是今天藍(lán)白要重點(diǎn)跟大家聊的內(nèi)容。

新模式，對(duì)應(yīng)的是舊模式。

我們房地產(chǎn)的舊模式，是重銷(xiāo)售，輕保障。

或者說(shuō)：是重商品房，輕租賃房。

自從1998年第一次“房改”開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直“重銷(xiāo)售而輕租賃”，商品住宅才是樓市的主流。

朋友之間說(shuō)起房子，提到租房的都是一臉鄙夷，提到買(mǎi)房都會(huì)豎起大拇指。

不能怪購(gòu)房者勢(shì)利，只能說(shuō)商品房捆綁了太多資源，個(gè)人租賃房市場(chǎng)之所以無(wú)法成為主流，租戶(hù)缺乏安全感，房租連漲上漲倒是其次，關(guān)鍵是無(wú)法享受到學(xué)區(qū)、落戶(hù)、醫(yī)保等一系列與業(yè)主相同的權(quán)利。

這就涉及到了一個(gè)名詞：新市民。

一開(kāi)始，“新市民”主要是基于農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的角度，針對(duì)“農(nóng)民工”的一種新稱(chēng)呼。

現(xiàn)在，這個(gè)名詞的范圍，除了農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口之外，已經(jīng)擴(kuò)大到了大學(xué)生群體。

這個(gè)群體的規(guī)模，有多大呢？

大家可以看一份文件。

3月4日晚間，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、中國(guó)人民銀行發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)新市民金融服務(wù)工作的通知》。

注意，這份重要的文件，恰恰是在工作報(bào)告的前夜發(fā)布的。

很明顯，形成了前后呼應(yīng)之勢(shì)。

通知里，明確對(duì)新市民群體做出了界定：

新市民，主要是指因本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學(xué)、投靠子女等原因來(lái)到城鎮(zhèn)常住，未獲得當(dāng)?shù)貞?hù)籍或獲得當(dāng)?shù)貞?hù)籍不滿(mǎn)三年的各類(lèi)群體，包括但不限于進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大中專(zhuān)畢業(yè)生等，目前約有三億人。

而前幾天，銀保監(jiān)會(huì)高層在演講里也說(shuō)：

“他們都面臨著安居樂(lè)業(yè)、就業(yè)創(chuàng)業(yè)、租房買(mǎi)房、孩子上學(xué)、老人養(yǎng)老這些需求，都是非常實(shí)實(shí)在在的。我們經(jīng)過(guò)調(diào)查了解到，由于這些人離開(kāi)農(nóng)村，沒(méi)有確定的工作崗位，有的是個(gè)體工商戶(hù)，有的是農(nóng)民工。市場(chǎng)機(jī)構(gòu)有統(tǒng)計(jì)，農(nóng)民工平均在一個(gè)單位或一個(gè)崗位上工作大概也就半年時(shí)間，他們到銀行申請(qǐng)貸款，銀行會(huì)要求出示單位的收入證明，顯然對(duì)他們而言是比較困難的。此外還有孩子就學(xué)的問(wèn)題。所以我們想專(zhuān)門(mén)出臺(tái)一個(gè)文件，向銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)提出建議，對(duì)這些‘新市民’給予服務(wù)，其實(shí)這也是廣義的‘三農(nóng)’服務(wù)的一部分。”

安居樂(lè)業(yè)，就是新市民的最大愿望。

如何安居？

說(shuō)來(lái)說(shuō)去，還是房子。

通知里有一句話(huà)，非常重要：

合理確定符合購(gòu)房條件的新市民首套住房按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn)，提升借款和還款便利度。

啥意思？

簡(jiǎn)單說(shuō)：繼房貸利率連續(xù)下調(diào)之后，這3億人的房貸，再次迎來(lái)新的扶持政策！

數(shù)據(jù)顯示，2月份其監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸平均利率為5.47%，二套房貸款平均利率為5.75%，均較上月回落9個(gè)基點(diǎn)。

在103個(gè)重點(diǎn)城市中，有87個(gè)城市的房貸主流利率環(huán)比下調(diào)，較上月增加28個(gè)。

注意，首套房利率本來(lái)就已經(jīng)連續(xù)下降了。

而我們說(shuō)的3億新市民的定義，本來(lái)就是以首套房為主。

現(xiàn)在說(shuō)，要針對(duì)新市民繼續(xù)提升借款和還款便利度，就意味著：

只要你是無(wú)房首套剛需，不管是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口還是畢業(yè)生，都會(huì)享受到更低的利率、首付、還款的扶持政策。

連續(xù)的降準(zhǔn)降息，引導(dǎo)5年期LPR下調(diào)，進(jìn)而使加基點(diǎn)的首套房貸利率下降，可以視為，央行的第一次行動(dòng)。

而針對(duì)3億新市民明確表態(tài)，對(duì)房貸借款與還款進(jìn)行提升扶持，可以視為央行的再次行動(dòng)。

為什么要這么做？

答案很簡(jiǎn)單：要實(shí)現(xiàn)安居，商品房不能丟，長(zhǎng)租房也不能落下。

一方面，是上文提到，大力發(fā)展租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房、保障房、長(zhǎng)租房，千方百計(jì)增加供應(yīng)，讓外來(lái)人口實(shí)現(xiàn)住有所居。

另一方面，合理的購(gòu)房需求也要支持。

比如，從農(nóng)村去到城市，上學(xué)、工作、扎根、結(jié)婚生子，不買(mǎi)房就上不了學(xué)，沒(méi)地方住就只能回老家，這是剛性消費(fèi)。

比如，原來(lái)三口之家住的小兩居，生二胎后，父母從老家來(lái)帶孩子，房子不夠住了，想置換成三居、四居，這是改善消費(fèi)。

只要你屬于以上兩種人，都會(huì)獲得購(gòu)房層面的金融支持，不用擔(dān)心調(diào)控“誤傷”。

繞了一圈，這也是藍(lán)白要表達(dá)的核心內(nèi)容：所謂“新模式”，指的是保障房+商品房的“雙輪驅(qū)動(dòng)”。

“商保并重”，可以看做未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩條腿，缺一不可。

不管你是外賣(mài)快遞小哥，還是工地?fù)]汗如雨的農(nóng)民工，或是剛?cè)肷鐣?huì)的大學(xué)生，還是辛苦打拼買(mǎi)房的工薪族，或是賣(mài)小換大、賣(mài)舊換新的改善一族，所有人，都能在樓市里找到屬于自己的居所。

這才是房地產(chǎn)本應(yīng)該有的樣子。