一年一度的重頭戲,來(lái)了。

3月5日,工作報(bào)告出爐,高層再次定調(diào)了房地產(chǎn)的風(fēng)向。

涉及房地產(chǎn)方面的內(nèi)容,有120多個(gè)字。

不算多,但非常精煉,我嘗試做個(gè)解讀。

1,繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的定位。

這是自2023年提出,2023年寫進(jìn)報(bào)告后,一直堅(jiān)持的底線。

大家也能發(fā)現(xiàn),自從2023年之后,棚改結(jié)束,房住不炒提出,限購(gòu)房票越來(lái)越珍貴,利率直線跳漲。

也是從那一年開始,我們只見(jiàn)識(shí)過(guò)部分城市房?jī)r(jià)輪動(dòng)上漲,一年幾個(gè)月份的短暫行情,卻再也沒(méi)有見(jiàn)到過(guò)大范圍的房?jī)r(jià)躥升。

只要房主不炒的調(diào)控框架不變,房?jī)r(jià)就沒(méi)有大漲的基礎(chǔ)。

2,因城施策,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán),首次提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”。

關(guān)鍵詞有兩個(gè):良性循環(huán),因城施策。

從字面含義說(shuō),與“良性循環(huán)”相對(duì)應(yīng)的,是“惡性循環(huán)”。

就像過(guò)去幾個(gè)月大家看到的:“房子難賣-回款困難-外部融資緊-房企出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)-房子更難賣(品牌價(jià)值削弱,持幣觀望者變多,預(yù)售難度加?。?回款更加困難(只能以更低價(jià)格拋售,繼續(xù)打壓房?jī)r(jià)上漲預(yù)期)-外部融資更緊(金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)偏好收縮)-房企信用風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)釋放”。

良性循環(huán),是城市把土地拿出來(lái)招拍掛,開發(fā)商借錢融資去拍地,地方上有了財(cái)政收入,可以拿這些錢發(fā)工資、修路、搞城市建設(shè)。

地拿到之后開始施工,帶動(dòng)房地產(chǎn)投資和建安工程,比如大猛子做的土木,銀行發(fā)貸款,居民加杠桿買房,人口加速集中到城市,房子竣工后,再帶動(dòng)下游的家具家電消費(fèi)。

所以,要實(shí)現(xiàn)良性循環(huán),就要每個(gè)城市,結(jié)合自己的情況,人口流入還是流出?土地市場(chǎng)成交如何?購(gòu)買力是否有支撐?要不要合理滿足剛需和改善的需求?

然后,各個(gè)城市再做出調(diào)控收緊還是放松的判斷。

舉例來(lái)說(shuō),這一波調(diào)控放松,大家看到不少城市出現(xiàn)了20%首付,房貸利率也快降到了5年期LPR的水平,發(fā)補(bǔ)貼、補(bǔ)契稅、放松限購(gòu),這是很多二三四線城市都在做的事。

但我們可以看到,京滬廣深等供需結(jié)構(gòu)突出的地方,調(diào)控依然沒(méi)有絲毫的松動(dòng),二手房參考價(jià)、限購(gòu)、社保、積分、搖號(hào),依然堅(jiān)定。

這就是調(diào)控的智慧。

3,探索新的發(fā)展模式,堅(jiān)持租購(gòu)并舉,加快發(fā)展租房市場(chǎng),推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

新的發(fā)展模式,是關(guān)鍵詞。

也是今天藍(lán)白要重點(diǎn)跟大家聊的內(nèi)容。

新模式,對(duì)應(yīng)的是舊模式。

我們房地產(chǎn)的舊模式,是重銷售,輕保障。

或者說(shuō):是重商品房,輕租賃房。

自從1998年第一次“房改”開始,房地產(chǎn)市場(chǎng)一直“重銷售而輕租賃”,商品住宅才是樓市的主流。

朋友之間說(shuō)起房子,提到租房的都是一臉鄙夷,提到買房都會(huì)豎起大拇指。

不能怪購(gòu)房者勢(shì)利,只能說(shuō)商品房捆綁了太多資源,個(gè)人租賃房市場(chǎng)之所以無(wú)法成為主流,租戶缺乏安全感,房租連漲上漲倒是其次,關(guān)鍵是無(wú)法享受到學(xué)區(qū)、落戶、醫(yī)保等一系列與業(yè)主相同的權(quán)利。

這就涉及到了一個(gè)名詞:新市民。

一開始,“新市民”主要是基于農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的角度,針對(duì)“農(nóng)民工”的一種新稱呼。

現(xiàn)在,這個(gè)名詞的范圍,除了農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口之外,已經(jīng)擴(kuò)大到了大學(xué)生群體。

這個(gè)群體的規(guī)模,有多大呢?

大家可以看一份文件。

3月4日晚間,中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、中國(guó)人民銀行發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)新市民金融服務(wù)工作的通知》。

注意,這份重要的文件,恰恰是在工作報(bào)告的前夜發(fā)布的。

很明顯,形成了前后呼應(yīng)之勢(shì)。

通知里,明確對(duì)新市民群體做出了界定:

新市民,主要是指因本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學(xué)、投靠子女等原因來(lái)到城鎮(zhèn)常住,未獲得當(dāng)?shù)貞艏颢@得當(dāng)?shù)貞艏粷M三年的各類群體,包括但不限于進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大中專畢業(yè)生等,目前約有三億人。

而前幾天,銀保監(jiān)會(huì)高層在演講里也說(shuō):

“他們都面臨著安居樂(lè)業(yè)、就業(yè)創(chuàng)業(yè)、租房買房、孩子上學(xué)、老人養(yǎng)老這些需求,都是非常實(shí)實(shí)在在的。我們經(jīng)過(guò)調(diào)查了解到,由于這些人離開農(nóng)村,沒(méi)有確定的工作崗位,有的是個(gè)體工商戶,有的是農(nóng)民工。市場(chǎng)機(jī)構(gòu)有統(tǒng)計(jì),農(nóng)民工平均在一個(gè)單位或一個(gè)崗位上工作大概也就半年時(shí)間,他們到銀行申請(qǐng)貸款,銀行會(huì)要求出示單位的收入證明,顯然對(duì)他們而言是比較困難的。此外還有孩子就學(xué)的問(wèn)題。所以我們想專門出臺(tái)一個(gè)文件,向銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)提出建議,對(duì)這些‘新市民’給予服務(wù),其實(shí)這也是廣義的‘三農(nóng)’服務(wù)的一部分?!?/p>

安居樂(lè)業(yè),就是新市民的最大愿望。

如何安居?

說(shuō)來(lái)說(shuō)去,還是房子。

通知里有一句話,非常重要:

合理確定符合購(gòu)房條件的新市民首套住房按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn),提升借款和還款便利度。

啥意思?

簡(jiǎn)單說(shuō):繼房貸利率連續(xù)下調(diào)之后,這3億人的房貸,再次迎來(lái)新的扶持政策!

數(shù)據(jù)顯示,2月份其監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸平均利率為5.47%,二套房貸款平均利率為5.75%,均較上月回落9個(gè)基點(diǎn)。

在103個(gè)重點(diǎn)城市中,有87個(gè)城市的房貸主流利率環(huán)比下調(diào),較上月增加28個(gè)。

注意,首套房利率本來(lái)就已經(jīng)連續(xù)下降了。

而我們說(shuō)的3億新市民的定義,本來(lái)就是以首套房為主。

現(xiàn)在說(shuō),要針對(duì)新市民繼續(xù)提升借款和還款便利度,就意味著:

只要你是無(wú)房首套剛需,不管是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口還是畢業(yè)生,都會(huì)享受到更低的利率、首付、還款的扶持政策。

連續(xù)的降準(zhǔn)降息,引導(dǎo)5年期LPR下調(diào),進(jìn)而使加基點(diǎn)的首套房貸利率下降,可以視為,央行的第一次行動(dòng)。

而針對(duì)3億新市民明確表態(tài),對(duì)房貸借款與還款進(jìn)行提升扶持,可以視為央行的再次行動(dòng)。

為什么要這么做?

答案很簡(jiǎn)單:要實(shí)現(xiàn)安居,商品房不能丟,長(zhǎng)租房也不能落下。

一方面,是上文提到,大力發(fā)展租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房、保障房、長(zhǎng)租房,千方百計(jì)增加供應(yīng),讓外來(lái)人口實(shí)現(xiàn)住有所居。

另一方面,合理的購(gòu)房需求也要支持。

比如,從農(nóng)村去到城市,上學(xué)、工作、扎根、結(jié)婚生子,不買房就上不了學(xué),沒(méi)地方住就只能回老家,這是剛性消費(fèi)。

比如,原來(lái)三口之家住的小兩居,生二胎后,父母從老家來(lái)帶孩子,房子不夠住了,想置換成三居、四居,這是改善消費(fèi)。

只要你屬于以上兩種人,都會(huì)獲得購(gòu)房層面的金融支持,不用擔(dān)心調(diào)控“誤傷”。

繞了一圈,這也是藍(lán)白要表達(dá)的核心內(nèi)容:所謂“新模式”,指的是保障房+商品房的“雙輪驅(qū)動(dòng)”。

“商保并重”,可以看做未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩條腿,缺一不可。

不管你是外賣快遞小哥,還是工地?fù)]汗如雨的農(nóng)民工,或是剛?cè)肷鐣?huì)的大學(xué)生,還是辛苦打拼買房的工薪族,或是賣小換大、賣舊換新的改善一族,所有人,都能在樓市里找到屬于自己的居所。

這才是房地產(chǎn)本應(yīng)該有的樣子。