以案說(shuō)“典”

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第一章 物權(quán)通則

第四節(jié) 物權(quán)的保護(hù)

一 物權(quán)的效力（物權(quán)作為絕對(duì)權(quán)有多大的效力？）

法言俗語(yǔ)

物權(quán)的效力是法律賦予物權(quán)的強(qiáng)制性保障力。理論上認(rèn)為，物權(quán)的效力主要有排他效力、優(yōu)先效力、追及效力、物權(quán)請(qǐng)求權(quán)效力。排他效力源于物權(quán)的直接支配性，在前文講述一物一權(quán)時(shí)已有述及，需要注意的是，所有權(quán)和所有權(quán)之間相互排斥，以占有為內(nèi)容的他物權(quán)之間互相排斥，比如同一物上不能設(shè)立兩個(gè)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)，但是所有權(quán)和他物權(quán)之間、兩個(gè)都不以占有為內(nèi)容的他物權(quán)之間互不排斥，或者一個(gè)他物權(quán)以占有為內(nèi)容，一個(gè)他物權(quán)不以占有為內(nèi)容，這兩個(gè)他物權(quán)是可以并存的，比如同一物上所有權(quán)與抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)是可以并存的，多個(gè)抵押權(quán)之間、抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)也是可以并存的。優(yōu)先效力是排他效力的延伸，物權(quán)的排他效力解決了物權(quán)設(shè)立時(shí)的權(quán)利沖突問(wèn)題，但沒(méi)有解決同一物上不沖突的多個(gè)權(quán)利順位問(wèn)題的實(shí)現(xiàn)，優(yōu)先效力就是解決的這一問(wèn)題。物權(quán)優(yōu)先效力主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是同一物上，成立在先的物權(quán)優(yōu)先于成立在后的物權(quán)，這項(xiàng)原則也存在例外，比如用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先于所有權(quán)，留置權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)等法律規(guī)定了特殊順位的情況；另一方面是物權(quán)優(yōu)于債權(quán)，同一物上無(wú)論物權(quán)成立于債權(quán)之前或者之后，物權(quán)都有優(yōu)先于債權(quán)的效力。例外包括買(mǎi)賣(mài)不破租賃、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于建筑物抵押權(quán)等情形。追及效力，物權(quán)一經(jīng)成立，其標(biāo)的物無(wú)論輾轉(zhuǎn)于何人之手，物權(quán)人都可以追及至物的所在，主張其對(duì)物的支配權(quán)利。所有權(quán)有追及效力，用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)也有追及效力。比如，抵押人將抵押物轉(zhuǎn)讓給第三人，債務(wù)人到期未履行債務(wù)時(shí)，抵押物所有權(quán)即使已經(jīng)轉(zhuǎn)移到第三人，抵押權(quán)人基于物權(quán)的追及效力仍可以行使抵押權(quán)。物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)效力是當(dāng)物權(quán)的圓滿(mǎn)狀態(tài)受到妨害或有被妨害危險(xiǎn)時(shí)，物權(quán)人請(qǐng)求妨害人為一定行為或不為一定行為以恢復(fù)物權(quán)圓滿(mǎn)狀態(tài)的權(quán)利。物權(quán)請(qǐng)求權(quán)將在接下來(lái)的一目中詳述。

《民法典》條文

第三百七十九條

土地上已經(jīng)設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等用益物權(quán)的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。

第四百零六條

抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

第四百五十六條

同一動(dòng)產(chǎn)上已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)，該動(dòng)產(chǎn)又被留置的，留置權(quán)人優(yōu)先受償。

第八百零七條

發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。

以案釋法

被拆遷人對(duì)拆遷安置房產(chǎn)的優(yōu)先取得權(quán)能夠阻卻其后設(shè)定抵押權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行嗎？某區(qū)管委會(huì)的辦公場(chǎng)所被征收，其與拆遷人甲公司簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）》，調(diào)換房屋位置為拆遷原地再建的甲公司工業(yè)大廈，調(diào)換面積1365.93平方米。此后，某區(qū)管委會(huì)與甲公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》購(gòu)買(mǎi)工業(yè)大廈第四層商品房。甲公司認(rèn)為某區(qū)管委會(huì)已經(jīng)全部付清案涉購(gòu)房款，未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的原因在甲公司。甲公司已向某區(qū)管委會(huì)交付上述商品房，某區(qū)管委會(huì)對(duì)案涉商品房已進(jìn)行裝修。上述商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議簽訂之后，甲公司以工業(yè)大廈的所有權(quán)及土地使用權(quán)為乙公司向某銀行貸款提供抵押擔(dān)保。因乙公司未能按約定還貸，某銀行提起訴訟。在某銀行訴甲公司、乙公司借款合同糾紛案中，法院查封了甲公司所有的工業(yè)大廈，并判決甲公司在工業(yè)大廈所有權(quán)以及相應(yīng)土地使用權(quán)的價(jià)值范圍內(nèi)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。判決生效后，某銀行向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。某區(qū)管委會(huì)作為案外人提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求解除對(duì)工業(yè)大廈第四層樓的查封，法院裁定中止執(zhí)行，某銀行向法院提起申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求準(zhǔn)許執(zhí)行。法院經(jīng)審理駁回了某銀行的訴訟請(qǐng)求。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第27條規(guī)定，“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”。通常情況下，抵押權(quán)具有優(yōu)先受償效力，所有權(quán)及普通債權(quán)均不能對(duì)抗，但是在法律、司法解釋另有規(guī)定情況下，抵押權(quán)的優(yōu)先性受到了限制。本案中，甲公司與某區(qū)管委會(huì)簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，確定拆遷安置用房的位置和用途，某區(qū)管委會(huì)作為被拆遷人對(duì)案涉房屋享有的債權(quán)具有優(yōu)先效力。盡管案涉房產(chǎn)并非另行出售給第三人，而是抵押給第三人，但是其亦屬于處分行為，并且抵押權(quán)的設(shè)定在拆遷安置協(xié)議簽訂之后，抵押權(quán)的行使亦妨礙被拆遷人合法權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。因此，法院對(duì)某區(qū)管委會(huì)的權(quán)利依法予以特殊保護(hù)，是符合前述規(guī)定精神的。（類(lèi)似生活實(shí)例，可參見(jiàn)案例：某銀行與某區(qū)管委會(huì)申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴糾紛案，詳見(jiàn)最高人民法院（2023）最高法民終1299號(hào)民事判決書(shū)，載《民事審判指導(dǎo)與參考》2023年第2輯（總第74輯），人民法院出版社2023年版）

法官說(shuō)法

物權(quán)的追及效力受到法律規(guī)定的限制，并不是無(wú)限的，比如，善意受讓人取得動(dòng)產(chǎn)后，該動(dòng)產(chǎn)上的包括抵押權(quán)在內(nèi)的原有權(quán)利消滅。除非有證據(jù)證明善意受讓人在受讓時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利的存在。動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人為保障抵押權(quán)的追及效力，應(yīng)依法辦理抵押登記。

二 物權(quán)的保護(hù)方式（如何保護(hù)物權(quán)?）

法言俗語(yǔ)

物權(quán)受到侵害時(shí)，權(quán)利人可以通過(guò)和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。對(duì)物權(quán)的保護(hù)以確認(rèn)物權(quán)為前提，如果一項(xiàng)物權(quán)不能確定歸屬，物權(quán)保護(hù)就無(wú)從談起。確認(rèn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，是指物權(quán)的歸屬和內(nèi)容不明或者發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，利害關(guān)系人請(qǐng)求有關(guān)權(quán)力機(jī)關(guān)或者法律授權(quán)的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)確認(rèn)物權(quán)的歸屬、明確權(quán)利狀態(tài)的權(quán)利。物權(quán)不同于債權(quán)，其絕對(duì)權(quán)和排他性的屬性就決定了物權(quán)的歸屬和內(nèi)容只能由國(guó)家公權(quán)力給予確認(rèn)，因此物權(quán)確認(rèn)請(qǐng)求權(quán)只能向有關(guān)權(quán)力機(jī)關(guān)或者法律授權(quán)的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)提出。除可以向法院請(qǐng)求確認(rèn)外，部分爭(zhēng)議應(yīng)通過(guò)行政處理方式確認(rèn)，如土地所有權(quán)權(quán)屬的確認(rèn)。

物權(quán)請(qǐng)求權(quán)主要有四項(xiàng)內(nèi)容，分別是：返還原物請(qǐng)求權(quán)、排除妨害請(qǐng)求權(quán)、消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)和恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)。物權(quán)請(qǐng)求權(quán)和侵權(quán)請(qǐng)求權(quán)都能夠?qū)ξ餀?quán)予以保護(hù)，但又存在一定差異：第一，侵權(quán)請(qǐng)求權(quán)一般實(shí)行過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，受害人要主張權(quán)利就必須證明加害人具有過(guò)錯(cuò)。而適用物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，權(quán)利人要求侵害人返還原物、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀不需要證明相對(duì)人有過(guò)錯(cuò)。因此，物權(quán)請(qǐng)求權(quán)對(duì)受害人的保護(hù)比侵權(quán)請(qǐng)求權(quán)更充分，受害人的物權(quán)更容易得到保障。第二，侵權(quán)請(qǐng)求權(quán)的責(zé)任形式主要是損害賠償，多數(shù)情況下，受害人要對(duì)遭受的實(shí)際損失進(jìn)行舉證，這無(wú)疑加重了受害人的舉證負(fù)擔(dān)，而物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的目的是恢復(fù)對(duì)物的圓滿(mǎn)支配狀態(tài)，如排除妨害、恢復(fù)原狀等，不需要證明實(shí)際損害的發(fā)生。第三，物權(quán)請(qǐng)求權(quán)不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定，而侵權(quán)請(qǐng)求權(quán)則要適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。總之，適用物權(quán)請(qǐng)求權(quán)更能保護(hù)受害人的物權(quán)。

返還原物請(qǐng)求權(quán)，是指物權(quán)人對(duì)無(wú)權(quán)占有人或侵奪其標(biāo)的物的人，基于物權(quán)請(qǐng)求其返還占有的權(quán)利。物權(quán)人請(qǐng)求返還原物應(yīng)當(dāng)以原物存在為前提。如果原物已經(jīng)滅失，權(quán)利人可以要求無(wú)權(quán)占有人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。排除妨害請(qǐng)求權(quán)，是指當(dāng)物權(quán)的圓滿(mǎn)狀態(tài)受到占有以外的方式妨害時(shí)，物權(quán)人對(duì)妨害人享有請(qǐng)求其排除妨害、使物權(quán)恢復(fù)至圓滿(mǎn)狀態(tài)的權(quán)利。妨害應(yīng)當(dāng)是現(xiàn)實(shí)和持續(xù)進(jìn)行的，如果妨害是短暫的，且妨害行為已經(jīng)結(jié)束，則權(quán)利人不能行使排除妨害請(qǐng)求權(quán)。與排除妨害請(qǐng)求權(quán)不同，消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)是對(duì)尚未實(shí)際發(fā)生但有可能出現(xiàn)的妨害請(qǐng)求消除。適用恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)的前提是特定的物遭受毀損，在此情況下權(quán)利人可以根據(jù)不同物的特性以及損壞的后果選擇采納修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀的救濟(jì)手段。侵害人承擔(dān)的修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀的責(zé)任不以其是否具有過(guò)錯(cuò)為前提，在其承擔(dān)了恢復(fù)原狀的責(zé)任后，仍不能彌補(bǔ)權(quán)利人損失的，權(quán)利人仍有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。

《民法典》對(duì)物權(quán)的保護(hù)還規(guī)定了損害賠償請(qǐng)求權(quán)，但是損害賠償請(qǐng)求權(quán)與物權(quán)請(qǐng)求權(quán)并不相同，損害賠償請(qǐng)求權(quán)通常認(rèn)為是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，其目的在于賠償損害，而物權(quán)請(qǐng)求權(quán)設(shè)立的目的在于恢復(fù)物權(quán)人對(duì)物的支配。依據(jù)《民法典》的規(guī)定，物權(quán)被侵害的，物權(quán)人可以行使一種或者數(shù)種請(qǐng)求權(quán)。

《民法典》條文

第二百三十三條 物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過(guò)和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。

第二百三十四條 因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。

第二百三十五條 無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。

第二百三十六條 妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。

第二百三十七條

造成不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以依法請(qǐng)求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。

第二百三十八條

侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以依法請(qǐng)求損害賠償，也可以依法請(qǐng)求承擔(dān)其他民事責(zé)任。

第二百三十九條

本章規(guī)定的物權(quán)保護(hù)方式，可以單獨(dú)適用，也可以根據(jù)權(quán)利被侵害的情形合并適用。

以案釋法

開(kāi)發(fā)商與小區(qū)業(yè)主對(duì)開(kāi)發(fā)商在小區(qū)內(nèi)建造的房屋發(fā)生權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)該怎么辦？某公司系小區(qū)開(kāi)發(fā)商，該小區(qū)建有會(huì)所一座，該會(huì)所的建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)為小區(qū)會(huì)所、建設(shè)規(guī)模為兩層1215平方米。該證的“附圖及附件名稱(chēng)”內(nèi)載有：其中物業(yè)管理用房建筑面積700平方米，核發(fā)紅卡等內(nèi)容。根據(jù)規(guī)劃部門(mén)的解釋?zhuān)昂税l(fā)紅卡”的房產(chǎn)不得銷(xiāo)售。該會(huì)所至今沒(méi)有房產(chǎn)證。2008年11月1日，某公司與某物業(yè)公司簽訂物業(yè)移交驗(yàn)收接管協(xié)議，約定物業(yè)公司自2008年10月30日開(kāi)始承接物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)用房位于會(huì)所二樓，475平方米，其余面積647.62平方米由開(kāi)發(fā)商某公司使用或控制。小區(qū)于2023年8月18日成立首屆業(yè)主大會(huì)，于2023年3月24日進(jìn)行第二屆業(yè)主委員會(huì)換屆選舉，第二屆業(yè)主委員會(huì)于2023年4月兩次書(shū)面通知某公司商討小區(qū)管理，會(huì)所、人防工程的使用管理等事宜。因協(xié)商不成，小區(qū)業(yè)委會(huì)起訴至法院請(qǐng)求判令開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司支付自2008年11月1日起至今的會(huì)所租賃費(fèi)用80 萬(wàn)元。法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉會(huì)所位于小區(qū)內(nèi)，與475平方米的物業(yè)用房同屬一套建筑的整體，根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、物業(yè)移交接管協(xié)議備案證明存根，以及開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)移交驗(yàn)收接管協(xié)議等書(shū)面證據(jù)所載明的內(nèi)容來(lái)看，開(kāi)發(fā)商在移交物業(yè)時(shí)，是將會(huì)所與物業(yè)用房一并作為配套用房移交給物業(yè)公司，而且寫(xiě)明產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。小區(qū)業(yè)委會(huì)在本案中提供了上述證據(jù)，對(duì)其主張已經(jīng)盡到初步舉證義務(wù)。而開(kāi)發(fā)商辯稱(chēng)會(huì)所系其公司所有應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步提供充分證據(jù)予以證明。其提交的土地分割證、會(huì)所成本核算等證據(jù)，不足以證明會(huì)所系其公司所有。根據(jù)物價(jià)局核定的價(jià)格，以及第16、17、19幢小區(qū)配套明細(xì)表中載明的“會(huì)所1300平方米”，可以表明某公司已將會(huì)所的成本列入商品房?jī)r(jià)格中，因此沒(méi)有必要再專(zhuān)門(mén)對(duì)會(huì)所的建設(shè)成本進(jìn)行審價(jià)。開(kāi)發(fā)商于2008年10月30日將物業(yè)用房移交給物業(yè)公司時(shí)，本應(yīng)將會(huì)所一并移交給全體業(yè)主占有、使用、收益，卻一直無(wú)償占有使用至今，致使小區(qū)全體業(yè)主不能使用、收益，從而造成了相應(yīng)損失。小區(qū)業(yè)委會(huì)作為全體業(yè)主代表有權(quán)請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商賠償損失。法院根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)租賃費(fèi)的評(píng)估意見(jiàn)，依法支持了小區(qū)業(yè)委會(huì)的訴請(qǐng)。

本案小區(qū)業(yè)委會(huì)的訴請(qǐng)實(shí)際隱含了確認(rèn)小區(qū)業(yè)主對(duì)案涉會(huì)所享有共同共有權(quán)利的前置訴請(qǐng)。依據(jù)《民法典》第274條的規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”。案涉會(huì)所在小區(qū)建設(shè)規(guī)劃范圍以?xún)?nèi)，小區(qū)業(yè)委會(huì)提交的證據(jù)可以初步證明，開(kāi)發(fā)商移交物業(yè)時(shí)認(rèn)可會(huì)所歸小區(qū)業(yè)主共同共有，法院亦查明開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將會(huì)所建設(shè)成本列入商品房?jī)r(jià)格中，因此法院在確認(rèn)小區(qū)業(yè)主對(duì)會(huì)所共同共有的前提下，認(rèn)定開(kāi)發(fā)商無(wú)償占有使用的行為給小區(qū)業(yè)主造成了損失，判令開(kāi)發(fā)商依法賠償損失是正確的。（類(lèi)似生活實(shí)例，可參見(jiàn)案例：宜興市新街街道海德名園業(yè)主委員會(huì)與宜興市恒興置業(yè)有限公司、南京紫竹物業(yè)管理股份有限公司宜興分公司物權(quán)確認(rèn)糾紛、財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案，詳見(jiàn)江蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院（2023）蘇02民終5565號(hào)民事判決書(shū)，載《最高人民法院公報(bào)》2023年第11期。）

法官說(shuō)法

《民法典》規(guī)定請(qǐng)求停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)的，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和登記的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)的，均不適用訴訟時(shí)效制度。但是，物權(quán)請(qǐng)求權(quán)不適用訴訟時(shí)效只是理論上的通說(shuō)，應(yīng)當(dāng)特別注意法律有特殊規(guī)定的情形，及時(shí)主張權(quán)利。比如，遺失物通過(guò)轉(zhuǎn)讓被他人占有的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起２年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還原物；占有人返還原物的請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)自侵占發(fā)生之日起１年內(nèi)行使；抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)，未行使的抵押權(quán)消滅。