作為家庭最重要的資產房子，用什么樣的方式傳給下一代，費用最低？

昨天朋友說她婆婆癌癥晚期，公公已經過世多年，公婆在西部某省城有一套住房，屬于老兩口公共資產。

她老公弟兄兩個，現在先去做公證，把公公的50%產權，全部歸到婆婆名下，然后由一個兒子買下這套房子，再分一半錢給她老公的弟弟，她說這樣費用低。

父母的房產怎樣傳給子女才是最劃算的？

這個話題一直是大眾關心的。一般而言，房子傳承有三種方式：繼承、贈與、買賣，但各有利弊，各個家庭得根據實際情況來選擇。

第一種方式就是繼承。繼承分成兩種，一種是法定繼承，一種是遺囑繼承。法定繼承是在沒有遺囑指定的情況下，房子按照繼承順序傳遞和分配。如果有兩個子女，但老人只想把房子給其中一個，那就需要提前立遺囑，指定繼承人。

繼承時涉及的費用主要是房子評估費和繼承公證費。房子評估費一般是房子評估價的5‰，一般評估價會比市價低30%左右。所以一套500萬市價的房子，評估費也就在1.8萬左右。

繼承公證費是按照評估價梯度執行，受益額20萬元以下的部分，按不超過1.2%收取；超過20萬元不滿50萬元的部分，按不超過1%收取；超過50萬元不滿500萬元的部分，按不超過0.8%收取；超過500萬元不滿1000萬元的部分，按不超過0.5%收取；超過1000萬元的部分，按不超過0.1%收取。

總體來看，一套市價500萬的普通商品房，上述各種事稅費加起來在5萬元左右。子女以繼承的方式獲得父母的房屋，沒有營業稅、個稅和契稅。但父母在世時，是不能用繼承的方式的，可以通過立遺囑公證的方式。

第二種傳承房子的方式就是贈與。父母自愿將自己的私有房產無償給予子女。一般而言，直系親屬間贈與最便捷，贈與要繳納公證費、評估費、登記費、印花稅，贈予住房的受贈人還將全額征收契稅，一般為3%。整體來看，一套市價500萬的房子贈與孩子，評估價如果在350萬左右，稅費大概在12萬左右，成本要比繼承高。

第三種方式就是直接賣給孩子。父母將房子“賣給”子女，與普通的交易方式完全相同，交易過程中所產生的稅費也與普通房產買賣方式毫無二致。

如果該房為父母唯一住房，且房本已滿五年，子女為首次購買，那么個人所得稅和營業稅都會減免，需要繳納房屋總額1%的契稅，500萬的房子評估價如果在350萬左右，需要3.5萬多的稅費。這也是最少的稅費。

如果房屋未滿五年或者不是唯一住房，那么除了繳納1%的契稅外，還需要繳納總額2%的個人所得稅，5.5%的營業稅，成本以下就到了近30萬。

由此看來，直接賣給子女的一種方式最劃算，前提條件是房為父母唯一住房，且房本已滿五年，子女為首次購買，那么個人所得稅和營業稅都會減免，這種方式最劃算。

贈與和買賣的方式，都需要購房指標，會因為限購受到影響。贈與稅費成本不高，但房子如果未來出售，將會面臨很高的稅費成本，尤其是所得稅這塊。買賣的方式手續最簡便，辦理起來也最快，如果符合減稅條件時，還是不錯的方式。

所以，我朋友選擇買賣的方式最劃算，因為她公婆名下就只有一套房，而且房本已經好多年了，不過那房子投入使用的時間好像是在1997年左右，距離現在已經有25年左右了，房屋年數越久，應該增值價值不高，出手也沒那么容易了吧！