作為家庭最重要的資產(chǎn)房子，用什么樣的方式傳給下一代，費(fèi)用最低？

昨天朋友說(shuō)她婆婆癌癥晚期，公公已經(jīng)過(guò)世多年，公婆在西部某省城有一套住房，屬于老兩口公共資產(chǎn)。

她老公弟兄兩個(gè)，現(xiàn)在先去做公證，把公公的50%產(chǎn)權(quán)，全部歸到婆婆名下，然后由一個(gè)兒子買(mǎi)下這套房子，再分一半錢(qián)給她老公的弟弟，她說(shuō)這樣費(fèi)用低。

父母的房產(chǎn)怎樣傳給子女才是最劃算的？

這個(gè)話(huà)題一直是大眾關(guān)心的。一般而言，房子傳承有三種方式：繼承、贈(zèng)與、買(mǎi)賣(mài)，但各有利弊，各個(gè)家庭得根據(jù)實(shí)際情況來(lái)選擇。

第一種方式就是繼承。繼承分成兩種，一種是法定繼承，一種是遺囑繼承。法定繼承是在沒(méi)有遺囑指定的情況下，房子按照繼承順序傳遞和分配。如果有兩個(gè)子女，但老人只想把房子給其中一個(gè)，那就需要提前立遺囑，指定繼承人。

繼承時(shí)涉及的費(fèi)用主要是房子評(píng)估費(fèi)和繼承公證費(fèi)。房子評(píng)估費(fèi)一般是房子評(píng)估價(jià)的5‰，一般評(píng)估價(jià)會(huì)比市價(jià)低30%左右。所以一套500萬(wàn)市價(jià)的房子，評(píng)估費(fèi)也就在1.8萬(wàn)左右。

繼承公證費(fèi)是按照評(píng)估價(jià)梯度執(zhí)行，受益額20萬(wàn)元以下的部分，按不超過(guò)1.2%收取；超過(guò)20萬(wàn)元不滿(mǎn)50萬(wàn)元的部分，按不超過(guò)1%收取；超過(guò)50萬(wàn)元不滿(mǎn)500萬(wàn)元的部分，按不超過(guò)0.8%收取；超過(guò)500萬(wàn)元不滿(mǎn)1000萬(wàn)元的部分，按不超過(guò)0.5%收取；超過(guò)1000萬(wàn)元的部分，按不超過(guò)0.1%收取。

總體來(lái)看，一套市價(jià)500萬(wàn)的普通商品房，上述各種事稅費(fèi)加起來(lái)在5萬(wàn)元左右。子女以繼承的方式獲得父母的房屋，沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅和契稅。但父母在世時(shí)，是不能用繼承的方式的，可以通過(guò)立遺囑公證的方式。

第二種傳承房子的方式就是贈(zèng)與。父母自愿將自己的私有房產(chǎn)無(wú)償給予子女。一般而言，直系親屬間贈(zèng)與最便捷，贈(zèng)與要繳納公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、登記費(fèi)、印花稅，贈(zèng)予住房的受贈(zèng)人還將全額征收契稅，一般為3%。整體來(lái)看，一套市價(jià)500萬(wàn)的房子贈(zèng)與孩子，評(píng)估價(jià)如果在350萬(wàn)左右，稅費(fèi)大概在12萬(wàn)左右，成本要比繼承高。

第三種方式就是直接賣(mài)給孩子。父母將房子“賣(mài)給”子女，與普通的交易方式完全相同，交易過(guò)程中所產(chǎn)生的稅費(fèi)也與普通房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)方式毫無(wú)二致。

如果該房為父母唯一住房，且房本已滿(mǎn)五年，子女為首次購(gòu)買(mǎi)，那么個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅都會(huì)減免，需要繳納房屋總額1%的契稅，500萬(wàn)的房子評(píng)估價(jià)如果在350萬(wàn)左右，需要3.5萬(wàn)多的稅費(fèi)。這也是最少的稅費(fèi)。

如果房屋未滿(mǎn)五年或者不是唯一住房，那么除了繳納1%的契稅外，還需要繳納總額2%的個(gè)人所得稅，5.5%的營(yíng)業(yè)稅，成本以下就到了近30萬(wàn)。

由此看來(lái)，直接賣(mài)給子女的一種方式最劃算，前提條件是房為父母唯一住房，且房本已滿(mǎn)五年，子女為首次購(gòu)買(mǎi)，那么個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅都會(huì)減免，這種方式最劃算。

贈(zèng)與和買(mǎi)賣(mài)的方式，都需要購(gòu)房指標(biāo)，會(huì)因?yàn)橄拶?gòu)受到影響。贈(zèng)與稅費(fèi)成本不高，但房子如果未來(lái)出售，將會(huì)面臨很高的稅費(fèi)成本，尤其是所得稅這塊。買(mǎi)賣(mài)的方式手續(xù)最簡(jiǎn)便，辦理起來(lái)也最快，如果符合減稅條件時(shí)，還是不錯(cuò)的方式。

所以，我朋友選擇買(mǎi)賣(mài)的方式最劃算，因?yàn)樗琶戮椭挥幸惶追浚曳勘疽呀?jīng)好多年了，不過(guò)那房子投入使用的時(shí)間好像是在1997年左右，距離現(xiàn)在已經(jīng)有25年左右了，房屋年數(shù)越久，應(yīng)該增值價(jià)值不高，出手也沒(méi)那么容易了吧！