房子如何過(guò)戶(hù)給子女最劃算(房子如何過(guò)戶(hù)給子女最省錢(qián))
作為家庭最重要的資產(chǎn)房子,用什么樣的方式傳給下一代,費(fèi)用最低?
昨天朋友說(shuō)她婆婆癌癥晚期,公公已經(jīng)過(guò)世多年,公婆在西部某省城有一套住房,屬于老兩口公共資產(chǎn)。
她老公弟兄兩個(gè),現(xiàn)在先去做公證,把公公的50%產(chǎn)權(quán),全部歸到婆婆名下,然后由一個(gè)兒子買(mǎi)下這套房子,再分一半錢(qián)給她老公的弟弟,她說(shuō)這樣費(fèi)用低。
父母的房產(chǎn)怎樣傳給子女才是最劃算的?
這個(gè)話(huà)題一直是大眾關(guān)心的。一般而言,房子傳承有三種方式:繼承、贈(zèng)與、買(mǎi)賣(mài),但各有利弊,各個(gè)家庭得根據(jù)實(shí)際情況來(lái)選擇。
第一種方式就是繼承。繼承分成兩種,一種是法定繼承,一種是遺囑繼承。法定繼承是在沒(méi)有遺囑指定的情況下,房子按照繼承順序傳遞和分配。如果有兩個(gè)子女,但老人只想把房子給其中一個(gè),那就需要提前立遺囑,指定繼承人。
繼承時(shí)涉及的費(fèi)用主要是房子評(píng)估費(fèi)和繼承公證費(fèi)。房子評(píng)估費(fèi)一般是房子評(píng)估價(jià)的5‰,一般評(píng)估價(jià)會(huì)比市價(jià)低30%左右。所以一套500萬(wàn)市價(jià)的房子,評(píng)估費(fèi)也就在1.8萬(wàn)左右。
繼承公證費(fèi)是按照評(píng)估價(jià)梯度執(zhí)行,受益額20萬(wàn)元以下的部分,按不超過(guò)1.2%收取;超過(guò)20萬(wàn)元不滿(mǎn)50萬(wàn)元的部分,按不超過(guò)1%收取;超過(guò)50萬(wàn)元不滿(mǎn)500萬(wàn)元的部分,按不超過(guò)0.8%收取;超過(guò)500萬(wàn)元不滿(mǎn)1000萬(wàn)元的部分,按不超過(guò)0.5%收取;超過(guò)1000萬(wàn)元的部分,按不超過(guò)0.1%收取。
總體來(lái)看,一套市價(jià)500萬(wàn)的普通商品房,上述各種事稅費(fèi)加起來(lái)在5萬(wàn)元左右。子女以繼承的方式獲得父母的房屋,沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅和契稅。但父母在世時(shí),是不能用繼承的方式的,可以通過(guò)立遺囑公證的方式。
第二種傳承房子的方式就是贈(zèng)與。父母自愿將自己的私有房產(chǎn)無(wú)償給予子女。一般而言,直系親屬間贈(zèng)與最便捷,贈(zèng)與要繳納公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、登記費(fèi)、印花稅,贈(zèng)予住房的受贈(zèng)人還將全額征收契稅,一般為3%。整體來(lái)看,一套市價(jià)500萬(wàn)的房子贈(zèng)與孩子,評(píng)估價(jià)如果在350萬(wàn)左右,稅費(fèi)大概在12萬(wàn)左右,成本要比繼承高。
第三種方式就是直接賣(mài)給孩子。父母將房子“賣(mài)給”子女,與普通的交易方式完全相同,交易過(guò)程中所產(chǎn)生的稅費(fèi)也與普通房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)方式毫無(wú)二致。
如果該房為父母唯一住房,且房本已滿(mǎn)五年,子女為首次購(gòu)買(mǎi),那么個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅都會(huì)減免,需要繳納房屋總額1%的契稅,500萬(wàn)的房子評(píng)估價(jià)如果在350萬(wàn)左右,需要3.5萬(wàn)多的稅費(fèi)。這也是最少的稅費(fèi)。
如果房屋未滿(mǎn)五年或者不是唯一住房,那么除了繳納1%的契稅外,還需要繳納總額2%的個(gè)人所得稅,5.5%的營(yíng)業(yè)稅,成本以下就到了近30萬(wàn)。
由此看來(lái),直接賣(mài)給子女的一種方式最劃算,前提條件是房為父母唯一住房,且房本已滿(mǎn)五年,子女為首次購(gòu)買(mǎi),那么個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅都會(huì)減免,這種方式最劃算。
贈(zèng)與和買(mǎi)賣(mài)的方式,都需要購(gòu)房指標(biāo),會(huì)因?yàn)橄拶?gòu)受到影響。贈(zèng)與稅費(fèi)成本不高,但房子如果未來(lái)出售,將會(huì)面臨很高的稅費(fèi)成本,尤其是所得稅這塊。買(mǎi)賣(mài)的方式手續(xù)最簡(jiǎn)便,辦理起來(lái)也最快,如果符合減稅條件時(shí),還是不錯(cuò)的方式。
所以,我朋友選擇買(mǎi)賣(mài)的方式最劃算,因?yàn)樗琶戮椭挥幸惶追浚曳勘疽呀?jīng)好多年了,不過(guò)那房子投入使用的時(shí)間好像是在1997年左右,距離現(xiàn)在已經(jīng)有25年左右了,房屋年數(shù)越久,應(yīng)該增值價(jià)值不高,出手也沒(méi)那么容易了吧!
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