【1】引言

自己在婚前個人出資購買的房產，一結婚就變成夫妻共同的了？

大概率情況下，不會。但是，并不排除這種情況的出現。

婚姻與財產之間的關系非常微妙。過日子嘛，總是要用到錢的。

有的不分你我，“都成夫妻了，還分那么清楚干什么？要真擔心財產，干脆就別結婚”！有的賬算得明明白白，“我的是我的，你的是你的，一起掙的倆人一塊兒花”。

無論什么做法，都有它可取之處，沒有、也不可能斷然下結論。用一些回避、偏激、甚至非要爭個是非對錯的態度來看待兩者之間的關系，都不是客觀的態度。

在婚姻與財產這對關系中，有這樣一種情況：一方在結婚之前自己出資買了房子。那么，這個房子算誰的？今后結婚了，產權會不會發生轉移？

【2】會“轉移”的三種情況

首先我們要給出一個明確結論：

個人財產，不會因為婚姻狀態變化，自然發生產權上的轉移。

這里結論，有兩個意思：

個人財產，無論是婚前的還是婚后的，無論是結婚還是離婚，都不會無緣無故的變成夫妻共同財產。 什么叫“無緣無故”？就是在雙方沒有對財產歸屬進行過變更、與婚后財產混同、或者書面約定。

反過來說，如果發生了“緣故”，則：本來的個人財產，確實會變成夫妻共同財產。

具體到房產，這種“緣故”，包括三種情況：

1.登記。

大家都知道，我國房產（不動產）采取的是“登記制度”，會把房子的產權人錄到房本上。

那么，個人出資購買的房產變成雙方共同財產，是由兩種情形造成的：

一種情形是，婚前購買房子的時候，寫的是兩個人名字。

這種情形，從法律認定上，視為“一方以結婚為目的的、對另一方的贈與”。如果雙方結婚，則視為條件達成，贈與有效；如果婚沒結、分手了，則贈與條件不成立，出資一方可以主張法定撤銷、要回對方份額。

現實中還有例外，僅做提示，不展開：

舉個極端例子：房子買完了、登記倆人名字。結果剛領結婚證沒幾天，對方提出離婚。

這種行為，需要對對方的離婚行為做出判定，如果確有“騙婚”事實，則出資一方依然可以主張要回對方份額。關于事實上的認定，要具體問題具體分析，這里無法羅列。

另外一種情形是，婚后在原本登記在個人名下的個人房產，加上了對方名字。

加名行為，視作是一方對另一方的贈與。而且這種行為，不能理解為“以婚姻維系為條件”的贈與——導致離婚的因素很多，例如有無過錯、對家庭付出等。萬一面臨離婚分割，基本上會以房產證上登記的各自份額為基準，適當有所傾斜。

2.協議。

夫妻之間是可以對財產進行協議的。協議合法有效，取決于兩個因素：

協議內容必須要合法、不違背公序良俗。 協議必須為雙方自愿的、真實的意思，不能受脅迫誘導、不能在不具備完全民事行為能力的情況下簽訂。

按照我國《民法典》規定：

第一千零六十五條 男女雙方可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或者約定不明確的，適用本法第一千零六十二條、第一千零六十三條的規定。

夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有法律約束力。

夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產約定歸各自所有，夫或者妻一方對外所負的債務，相對人知道該約定的，以夫或者妻一方的個人財產清償。

所以，一旦雙方簽訂了財產協議，那么將按照協議來執行，無論房產是否做了登記變更。

3.繼承。

這屬于房子在房主去世后被配偶分走的情況。繼承，發生在被繼承人身后。

另一方能夠分走部分房產的條件是：

沒有觸發喪失繼承權的行為。 沒有被被繼承人生前排除在外。

關于“喪失繼承權”的行為，可參考《民法典》第一千一百二十五條。重點說一下第二個條件。

遺產，指的是去世人生前個人合法財產——

如果財產全部屬于去世人個人，則全部為遺產，發生繼承。 如果屬于去世人夫妻共同財產，則先將配偶那一部分拿掉作為配偶的自有財產，剩余部分為遺產。

那么，誰來繼承？這將取決于發生的是什么繼承。

法定繼承情況下，配偶作為第一順序繼承人，具有法定繼承權。

記得之前有人質疑過這種情況：晚年再婚老人，有自己的個人房產，先走了。后老伴兒就沒有權利繼承這套房子，因為這個房子跟后老伴兒無關！

房子確實跟后老伴兒無關，但是，房子的繼承權跟后老伴兒有關——這就是結論，無須質疑。

除了法定繼承之外，還有兩種方式：

遺囑繼承。如果被繼承人生前訂立了合法有效遺囑、指定了配偶之外的人繼承（或者受遺贈），則按照遺囑執行。這屬于配偶被排除在外的第一種情形。 遺贈扶養協議。如果被繼承人生前與他人（須為非法定繼承人）簽訂了《遺贈扶養協議》，則按照協議執行，配偶必定被排除在外。

【3】其他容易混淆的三種情況

現實中有三種常見情況，會讓人“覺得”房子自然就變成夫妻共同財產。這里適當延伸說明一下：

1.婚前購房，婚后下來房產證。

例如，一方婚前出資購房、個人簽訂購房合同，但是房產證是在婚后下來。

婚后下來的財產就是夫妻共同財產？

不是。

這種情況，房子依然視為個人財產——

個人簽訂合同，則房產證下來的時候，也會登記為個人名字。 房子的出資人是個人，房產證也登記的個人名字，即便是婚后購買的，都將視為個人財產，不會屬于夫妻共同財產。

2.婚前個人首付貸款購房，登記個人名字。

這種情況，會涉及到婚后夫妻共同財產償還貸款的問題。

萬一面臨房產分割，因為雙方對房子均出資了，會怎么分？對方是不是就分得房產份額了？

根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）：

第七十八條 夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。

依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動產登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據民法典第一千零八十七條第一款規定的原則，由不動產登記一方對另一方進行補償。

也就是說：先協議（即協議離婚），協議不成的走法院判決。而判決的結果是：房子，依然屬于登記方，共同還貸部分及其增值的一半兒，由登記方補償給對方。

可以這樣理解：一方出資的貸款房，房子依然屬于出資人個人，不會被對方分走；而對方的出資部分，將視為債務來處理。

3.婚后將個人房產變賣了，購置了新房。

這種情況特別容易引起混淆。很多人認為：只要婚后把個人房產賣了再買新房，新房就變成夫妻共同財產。

事實上，不能這樣認定。

個人房產變賣了，售房款依然為個人財產。那么，新購置的房子是否屬于雙方共同財產，就要區分情況而定：

如果新房全部用此筆售房款購買。若登記為個人名字，依然為個人財產；若登記為雙方名字，則為夫妻共同財產。 如果新房購房款中添置了對方財產（包括夫妻共同財產）。則無論房子登記誰的名字，都將視作夫妻共同財產——共同共有的，夫妻各半；按份共有的，按照份額比例確定。

【4】結語

前述介紹個人財產變成夫妻共同財產的三種情形，其實都有一個共同特征：即為產權人的個人行為——同意共同登記了、同意加名了、同意簽協議了、同意留給配偶（沒有排除）了。

換句話說，是產權人的主觀意識行為。

避免與否，無從談起。本文僅用于介紹目的，不帶有任何傾向性意見。