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房屋征收過程中承租人權(quán)利保護（四）

——如何簽訂一份補償協(xié)議

承租的房屋突然被告知要征收了，承租人在經(jīng)歷多方了解、打探征收政策和談判、協(xié)商補償協(xié)議之后，最重要的一步就是準備補償協(xié)議和簽署了！那么，如何在補償協(xié)議中將承租人的訴求進行最完整的表述？如何設(shè)計協(xié)議條款的內(nèi)容使得承租人權(quán)益得到最大化的保護？

下面，筆者將淺析承租人如何在房屋征收過程中簽訂一份有利補償協(xié)議，供大家參考。

（注：本文主要分析的涉征租賃房屋類型為私有房屋，因公房承租人可直接參與房屋征收進程，根據(jù)征收政策與征收人簽訂格式文本的房屋征收補償協(xié)議，故不在本文的討論范圍之內(nèi)。）

簽約主體

鑒于房屋租賃是一種合同之債，在新的《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布實施后，國有土地上房屋租賃關(guān)系的處理不再在房屋征收的法定程序之列，而交由租賃雙方自行解決；集體土地上的房屋征收雖然沒有國家的統(tǒng)一規(guī)定，但在實踐中，征收人往往參照國有土地上房屋征收的做法，亦將租賃關(guān)系的處理排除在征收程序之外，而要求被征收人自行負責(zé)。因此，在出租人與被征收人身份競合的情況下，補償協(xié)議的簽約主體當(dāng)然是承租人與被征收人。

但是，隨著社會分工的細化，租賃市場上出現(xiàn)了新的職業(yè)群體——“委托經(jīng)營管理人”，通俗來講就是“二房東”（當(dāng)然，實務(wù)中“二房東”并非都是委托經(jīng)營管理人）。他們的出現(xiàn)，導(dǎo)致租賃合同中的出租人不一定是被征收人，而承租人亦有可能實際是次承租人，也即針對同一被征收房屋而言，其上可能同時存在委托經(jīng)營管理合同、租賃合同、轉(zhuǎn)租合同等多個合同。在這樣的情況下，次承租人為防止作為“二房東”的“承租人"獨占征收補償利益、承租人為防止次承租人越過承租人與被征收人洽談?wù)魇昭a償利益，根據(jù)租賃合同關(guān)系中的主體身份不同，在條件允許的情況下補償協(xié)議的簽約主體可擴大到該征收房屋之上的被征收人以及所有的出租人、承租人。

協(xié)議內(nèi)容

簽約主體已經(jīng)明確，接下來就是確定補償協(xié)議的內(nèi)容了。征收房屋補償協(xié)議的本質(zhì)是一份民事合同，應(yīng)當(dāng)具備合同的一般性條款，如：當(dāng)事人基本信息、合同標的信息、履行方式和期限、違約責(zé)任、解決爭議等。那么，補償協(xié)議應(yīng)該如何設(shè)計一般性條款和特別定制條款的內(nèi)容呢？

征收房屋狀況

簽訂補償協(xié)議時，首先要確定征收房屋的狀況，如房屋地理位置、范圍與四至、建筑面積、房屋用途、土地性質(zhì)等。征收房屋的狀況確定，是補償協(xié)議簽訂的基礎(chǔ)，也是確定補償項目與金額的重要計算依據(jù)之一。

租賃合同的履行情況

在原租賃合同約定內(nèi)容不明確、不完整的情況下，于補償協(xié)議中對雙方認可的租賃合同內(nèi)容予以重申，是承租人為確定自己的承租權(quán)內(nèi)容而采取的最直接的方法；尤其是租賃雙方未簽訂書面租賃合同后租賃合同到期后未續(xù)簽的，書面補償協(xié)議中的內(nèi)容，有極大的可能會被認定為租賃雙方關(guān)于租賃房屋事項的書面約定。因此，該條款項下，承租人應(yīng)對租賃期限、租金及支付方式、裝修的費用承擔(dān)及裝修物歸屬、承租人使用租賃房屋的實際經(jīng)營狀況等進行具體描述。

在補償協(xié)議中，承租人可充分利用鑒于條款，將上述第1、2項的內(nèi)容表述為事實由協(xié)議各方進行確認，以確保該些條款的內(nèi)容系對客觀事實的真實描述，而避免爭議的可能，加大各方反言的證明責(zé)任。當(dāng)然，承租人在存在違法、違約使用承租房屋、逾期交納租金等情形時，應(yīng)避重就輕，在草擬前述條款時適當(dāng)模糊化表述對承租人不利的情形或直接不予表述。

補償方式

房屋征收補償方式常見有貨幣補償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。以上海市為例，除集體土地上非居住房屋征收排除適用房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換外，其他類型房屋征收均可采用房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式。因此，承租人可根據(jù)實際情況及談判結(jié)果，選擇以變更租賃標的物的形式繼續(xù)履行租賃合同，或是以取得補償利益等為條件解除租賃合同。

租賃合同的履行與解除

基于公共利益目的的征收是一種強制性的國家行為，對于房屋租賃合同而言構(gòu)成不能繼續(xù)履行的不可抗力因素，承租人因為征收對租賃關(guān)系的打破而債權(quán)受損。因此，為避免出租人依據(jù)法定理由而直接解除租賃合同關(guān)系，承租人應(yīng)在補償協(xié)議中對租賃合同的后續(xù)履行與解除作出約定，常見有后續(xù)租賃期間租金的減少、租金支付方式的變更、預(yù)付租金的退還、租賃關(guān)系解除條件的特別約定與解除標志議定等。

補償利益分配（兜底條款）

如筆者在之前的《房屋征收過程中承租人權(quán)利保護（一）-屬于承租人的補償項目》一文中提到的，承租人在房屋征收過程中自身可以主張的補償項目主要有：1）停產(chǎn)停業(yè)損失補償；2）搬遷補助以及3）其他如裝修補償、證照補貼、搬遷獎勵等。

因前文已具體分析，筆者在此不再贅述，但提醒承租人注意的是，補償項目與金額應(yīng)盡量詳細與明確。如征、被雙方的征收補償協(xié)議尚未簽訂或征收補償項目、金額尚未確定的，承租人應(yīng)在補償協(xié)議中設(shè)置兜底條款，以確保承租人可以根據(jù)兜底條款獲得補償協(xié)議中未涉及但應(yīng)當(dāng)屬于承租人的補償利益。

補償利益的支付

一般來說，以貨幣補償方案為主的補償協(xié)議中會約定以出租人實際獲得征收補償利益為向承租人支付補償利益的條件與時間，但因承租人系房屋征收的實際權(quán)利受損方，其因房屋征收而承擔(dān)的停產(chǎn)停業(yè)、安置員工、選址搬遷等經(jīng)濟壓力最大，因此，在出租人逾期支付補償時，承租人（尤其是經(jīng)營型企業(yè)）往往會因為沉重的資金壓力而直接倒閉。為避免前述悲劇的發(fā)生，承租人在補償協(xié)議中，一方面盡可能約定由征收人或者被征收人直接向承租人支付其應(yīng)得的補償利益，另一方面盡可能將補償利益的支付時間固定在某一具體的日期，避免簽訂以出租人“收到補償利益后向承租人轉(zhuǎn)付”作為支付條件的條款。

搬遷交房的時間

搬遷交房的時間，影響著承租人獲得相關(guān)補償?shù)氖聦嵰罁?jù)認定及后續(xù)證據(jù)的固定采集，在補償協(xié)議中，承租人應(yīng)將征收人在征收范圍內(nèi)公告征收決定后的某一期間作為搬遷交房的時間，當(dāng)然，在調(diào)查充分的情況下，以征、被雙方的征收補償協(xié)議中約定的最晚交房時間為標準約定承租人的搬遷交房期間就更好了。承租人應(yīng)充分預(yù)見一旦搬遷房屋后將喪失對被征收房屋的實際控制權(quán)，由此可能帶來的對于補償利益受償?shù)娘L(fēng)險。故此，在搬遷房屋與收取補償利益的先后順序設(shè)計時應(yīng)做充分安排。

違約責(zé)任

違約責(zé)任條款作為承租人權(quán)益受損后最有利的保護依據(jù)，承租人應(yīng)充分發(fā)揮其作用，對協(xié)議相對方可能出現(xiàn)逾期支付補償款項、非法逼遷等違約情形課以嚴苛的違約責(zé)任，最大的程度增加相對方的違約成本，并保障自身權(quán)利受損后可依約獲得合理的賠償與補償。

補償協(xié)議的簽署、生效與履行

補償協(xié)議的簽署行為直接影響著協(xié)議的效力，承租人在簽署補償協(xié)議時，應(yīng)核實各方的真實身份，確定實際簽署人具有完全民事行為能力及已經(jīng)獲得相應(yīng)的委托授權(quán)，并采取每頁小簽、正楷書寫姓名、企業(yè)簽約方應(yīng)加蓋騎縫章等形式，保障補償協(xié)議的完整性及已被各方理解。

除了一般的自簽署之日起生效外，承租人亦可以根據(jù)實際情況的需要，為補償協(xié)議附上一定的生效條件。同樣的，承租人亦可附上一定的條件或期限作為補償協(xié)議的解除條件。

此外，如前面所說的，承租人簽訂的征收房屋補償協(xié)議是一份民事合同，因此，依法生效的補償協(xié)議對簽訂各方均具法律拘束力，協(xié)議各方應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用的原則，依照約定全面履行己方的義務(wù)。承租人更是應(yīng)該清楚并理解補償協(xié)議中各項條款的內(nèi)容，確保自身在協(xié)議履行的過程中沒有違約行為，并及時告知協(xié)議相對方自己完成合同義務(wù)的情況，使得各方在信息通暢的基礎(chǔ)上加速推動協(xié)議的履行；然而，在協(xié)議相對方違反合同約定義務(wù)時，承租人更是要做好留存有關(guān)證據(jù)的工作，為后續(xù)可能發(fā)生的二次談判增加籌碼、或是為即將提起的民事訴訟固定證據(jù)。

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