【導(dǎo)讀】隨著城市化進(jìn)程日益加快，在此互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，李子柒等博主的視頻將鄉(xiāng)間田園生活進(jìn)行美好的渲染，描述了詩情畫意的意境，很多城市居民城市居民反而向往農(nóng)村的田園生活。

在上個(gè)世紀(jì)的八九十年代，有許多城市居民在農(nóng)村購買了宅基地并且居住至今。今天，在明律師帶大家來了解一下，城鎮(zhèn)居民是否可以購買農(nóng)村房屋？買賣合同的效力是怎樣的？

【買賣合同無效是原則，有效是例外】

首先，在明律師告知大家一個(gè)殘酷的真相：禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，是現(xiàn)行法律與政策的基本原則，在案件審判實(shí)踐中對于農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力問題一般情況下都會認(rèn)定為無效。

我國農(nóng)村的土地歸集體所有，農(nóng)民作為集體經(jīng)濟(jì)組織的成員只擁有宅基地使用權(quán)，并且一戶只能擁有一處宅基地。正因宅基地是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利，農(nóng)民一旦失去住房及其宅基地，就會喪失基本的生存條件。所以，現(xiàn)階段我國的法律法規(guī)及政策采取的都是禁止性原則，這也是2004年北京高院“會議紀(jì)要”上所確立的原則。

但是，在2006年9月14日，北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問題研討會召開，這次會議認(rèn)為：出于維護(hù)交易安全與穩(wěn)定的需要，有時(shí)應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件當(dāng)時(shí)的歷史背景、現(xiàn)有占有關(guān)系等因素，在以無效為原則之外還要考慮個(gè)案的種種不同情況，可以根據(jù)實(shí)際中的情況靈活處理、依法確認(rèn)合同的效力。

【實(shí)踐中主要有以下7種情況在原則之外】

1.出賣人在宅基地上所建房屋，因征收已經(jīng)轉(zhuǎn)為國有土地，此時(shí)，出賣人的原有農(nóng)民身份也轉(zhuǎn)為了城鎮(zhèn)居民身份，宅基地性質(zhì)也已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。之后，出賣人再將宅基地上所建房屋賣與城鎮(zhèn)居民，則可以認(rèn)定買賣房屋合同有效。

2.城鎮(zhèn)居民在購買農(nóng)村私有房屋后，該房屋經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)和當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織同意后，即可辦理房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)變動手續(xù)，之后會取得合法權(quán)屬證書。按照以上幾步操作后，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效。

3.城鎮(zhèn)居民在購買房屋后，已經(jīng)將戶口遷到房屋所在地，并申請加入到當(dāng)?shù)氐募w經(jīng)濟(jì)組織，從而轉(zhuǎn)成農(nóng)民身份，此時(shí)可以認(rèn)定買賣房屋合同有效。

4.購買房屋的買受人和協(xié)議簽字人雖然為城鎮(zhèn)居民身份，但如果其配偶、父母、子女為購買房屋所在地的集體組織成員，并且在購買房屋時(shí)系家庭成員共同出資，所購房屋用于共同居住，村集體經(jīng)濟(jì)組織也同意買賣合同的內(nèi)容的，此種情況可以依法認(rèn)定為家庭共同購房，可以認(rèn)定房屋買賣合同有效。

5.在《土地管理法（1998修訂）》之前，農(nóng)村村民將宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣房屋合同有效。

6.若同一房屋經(jīng)過多次買賣、轉(zhuǎn)讓后，其合同效力可以根據(jù)最后一手買受人的身份和交易情況，結(jié)合前述處理原則進(jìn)行判斷認(rèn)定。

7.隨著農(nóng)村房屋買賣交易數(shù)量的增多，人民形象地稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”或者“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”交易。

縣級以上政府對城鎮(zhèn)居民購買的“小產(chǎn)權(quán)房”的所在小區(qū)，已辦理相關(guān)征地和出讓、規(guī)劃、施工驗(yàn)收，補(bǔ)交土地出讓金、交易稅費(fèi)（由合同當(dāng)事人合理承擔(dān)有關(guān)土地出讓金、交易稅費(fèi)）等，這樣是完善了商品房出售的合法化手續(xù)，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效。

【結(jié)語】在明律師最后提醒大家的是，城鎮(zhèn)居民沒有購買農(nóng)村房屋的資格，同時(shí)也不具備在農(nóng)村建房的資格，就算建造房屋也是屬于違法建筑，行政機(jī)關(guān)也不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。關(guān)注在明征地拆遷律師，多學(xué)法律少吃虧。