契稅的性質

契稅是指不動產（土地、房屋）產權發生變動時，就當事人所訂的房屋轉讓合同按產價的一定比例向新業主（產權承受人）征收的一次性稅收。

一般而言，契稅有以下三個特征：

1.通過征契稅，政府來承擔保證產權的責任；

2.當發生房屋買賣、典當、贈與或交換行為時，按轉移變動的價值，對產權承受人可征一次性契稅；

3.契稅采用比例稅率，即在房屋產權發生轉移變動行為時，對納稅人依照一定比例的稅率征收契稅。

稅率在實質上并無上漲

在之前，關于契稅的規定僅僅在行政法規《契稅暫行條例》中予以規定，該條例的第3條規定：

契稅稅率為3—5%. 契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。

而新《契稅法》第3條則對應規定：

契稅稅率為百分之三至百分之五。

契稅稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的稅率幅度內提出，報同級人大常委會決定，并報全國人大常委會和國務院備案。

省、自治區、直轄市可以依照前款規定的程序對不同主體、不同地區、不同類型的住房的權屬轉移確定差別稅率。

可以看到，對比前后兩條文來說，稅率規定并無變化。而筆者在網上看到的人們認為該法公布前后稅率漲了，完全是因為當前在現實當中，人們買房的通用契稅率為1%~3%，而沒有仔細查閱相關條文的具體規定所致。

因此可知，其實契稅并沒有漲，只是大家的錯覺而已。

另外觀察該條文的變化，我們可以發現新增了各地方可以確定差別稅率的規定，這在一定程度上其實是賦予地方一定程度上自主的稅收管理權限，本次新法出臺后不久，各省可能會更新自己的細則，而且大部分的規定應該是稅收優惠政策。

免征范圍

對比之前的條例，該新法最大的變化就是增加了契稅的部分免征范圍

1.婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬，免征契稅：

該條一定要注意幾個關鍵詞：

其一是婚姻關系存續期間，這里指的應當是雙方辦理完畢結婚證到雙方在婚姻登記機關辦理離婚證，亦或者到雙方的訴訟離婚判決生效的那一天為止，此即存續期間；

其二是夫妻之間，也就是目前法律規定只有夫和妻之前轉讓房屋才能免征契稅，如果是父母將房屋轉讓給自己的子女是否也可以免征契稅，則還需要法律進一步明確；

最后是變更，這里指的包括所有的權屬轉讓行為：贈與、互換、有償轉讓等等。

2.法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬

在這里大家同樣要注意以下兩點，

其一本免征事由僅僅限于繼承，而不包括遺贈。假如說被繼承人將自己的房屋以遺囑的方式贈與給小三、保姆這種法定繼承人以外的第三人，那么此時承受產權的小三或者保姆還是要交契稅的。

其二這里的繼承既包括遺囑繼承，也包括被繼承人死亡之后自動發生的法定繼承。言外之意，只要是法定繼承人對于被繼承人房屋的承受，則皆免契稅。

3.房屋被征收、征用后再次被購買的，享受減免稅優惠

假如個人的房屋被政府征收（征用），當原產權人重新將該房屋購回時，就可以享受該房稅收的減免稅優惠。這是應有之義，不必多言。

最后，本法以法律的形式確認了退稅條件：該法第12條規定：

在依法辦理土地、房屋權屬登記前，權屬轉移合同、權屬轉移合同性質憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務機關申請退還已繳納的稅款，稅務機關應當依法辦理。

這也就是說，如果沒有完成實際的不動產買賣合同，該合同在履行途中途撤銷或者因發生約定條件而解除了，即使納稅人交了稅也可以辦理退稅。這樣也就更好地保障了納稅人的權益。