房產(chǎn)稅繳納時(shí)間從什么時(shí)間開始(房產(chǎn)稅繳稅時(shí)間)
2011年上海、重慶兩地試點(diǎn)征收,2023年財(cái)政部明確表示推動(dòng)房產(chǎn)稅立法,2023年財(cái)政部聯(lián)合四部門召開房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)座談。那么房產(chǎn)稅到底何時(shí)開始征收?
筆者認(rèn)為房產(chǎn)稅最遲將于2028年開始征收。
1房產(chǎn)稅現(xiàn)有規(guī)定:
國務(wù)院早在1986年9月15日就發(fā)布《房產(chǎn)稅暫行條例》,至今已有35周年。條例規(guī)定房產(chǎn)稅的納稅人是征稅范圍內(nèi)的房屋所有人。除農(nóng)村房產(chǎn)外,幾乎所有房屋都屬于征稅范圍。目前個(gè)人居住自有房屋免征房產(chǎn)稅。
2房產(chǎn)稅征收嘗試:
2011年上海、重慶作為試點(diǎn)城市開始征收個(gè)人房產(chǎn)房產(chǎn)稅,2023年明確擴(kuò)大試點(diǎn)城市范圍。上海房產(chǎn)稅【1】稅率為0.4%或0.6%,家庭人均60平米免稅額,實(shí)際價(jià)格的70%作為納稅單價(jià)。目前上海市平均房價(jià)已超6.5萬元,那么三口之家房產(chǎn)免征額為1170萬元(60*6.5*3=1080)。
應(yīng)稅面積=房屋建筑面積-60平米*家庭人數(shù)
應(yīng)納稅額=應(yīng)稅面積*單價(jià)*70%*0.4%或0.6%
上海房產(chǎn)稅的試點(diǎn)顯然存在征收范圍過窄、收入過低的問題。從下圖中,我們可以發(fā)現(xiàn)2023年上海房產(chǎn)稅收入不足200億元。2023年上海市預(yù)算收入為7046.3億元,房產(chǎn)稅占比2.8%。2023年上海市土地出讓金收入近3000億元,是房產(chǎn)稅收入的15倍。重慶房產(chǎn)稅稅率為0.5%-1.2%,實(shí)際征收范圍狹窄。2023年重慶房產(chǎn)稅收入占財(cái)政收入不足3%。
發(fā)達(dá)國家的房產(chǎn)稅收入普遍占到地方財(cái)政收入的 20%以上,如美國約為 29% ,英國約為 33% ,澳大利亞約為 37% ,日本約為 25% 。而發(fā)展中國家的這一比例則普遍較低,如俄羅斯約為 7% ,波蘭約為 9% ,泰國約為 1.4% 。【2】
3房產(chǎn)稅征收目的及原因:
1增加財(cái)政收入
2023年地方政府財(cái)政收入共100123.84億元【2】,其中賣地收入84142億元,占地方財(cái)政收入的84.03%。顯然土地出讓金的高額收入不可持續(xù)。一旦我國城鎮(zhèn)化、居民改善性住房需求停滯,那么土地就難以賣出,地方財(cái)政面臨較大困難。房產(chǎn)稅收入將用于填補(bǔ)土地出讓金空缺。
2平抑房價(jià),打擊投機(jī)
房價(jià)高企嚴(yán)重打擊年輕人工作積極性,提高各行各業(yè)經(jīng)營成本。大量炒房客,投機(jī)資金涌入,引發(fā)房屋空置、房產(chǎn)泡沫。房產(chǎn)稅的征收將有效打擊投機(jī),降低房價(jià),激發(fā)社會(huì)活力。
3促進(jìn)內(nèi)需
過高的房價(jià)引發(fā)居民背負(fù)沉重的房貸,抑制了居民消費(fèi)的增長。8月份CPI(居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù),+0.8%)與PPI(工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格指數(shù),+9.5%)的剪刀差真實(shí)反映了居民消費(fèi)能力不足。原因是太多的居民收入被用于支付房貸、積攢首付。
4調(diào)節(jié)收入,共同富裕
房產(chǎn)稅也必將是富人多收,窮人少收,調(diào)節(jié)收入分配。過去的大地主,現(xiàn)在的大房東都不創(chuàng)造價(jià)值卻收割勞動(dòng)者價(jià)值。所以筆者認(rèn)為房產(chǎn)稅應(yīng)該和工資薪金所得一樣實(shí)行超額累計(jì)稅額。
粗略比方,房產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng),一個(gè)家庭免征2套房,第3套房一年收房價(jià)1%,第4套房一年收房價(jià)2%,第5-10套房一年收房價(jià)3%,第10套房及以上一年收房價(jià)5%。當(dāng)然具體還要考慮免稅面積、房價(jià)等因素影響,但總的原則是調(diào)節(jié)收入分配,打擊不勞而獲,實(shí)現(xiàn)共同富裕。
4房產(chǎn)稅何時(shí)征收:
筆者認(rèn)為,房產(chǎn)稅最遲將于2028年開始征收。2028-2030年為筆者預(yù)測的我國城市化放緩時(shí)間。城鎮(zhèn)化停滯標(biāo)志著農(nóng)民進(jìn)城減少,住房新增需求減少,必然造成大量的土地難以出讓。這意味著地方財(cái)政將減少6萬億左右的收入。為了擺脫困境地方財(cái)政需要房產(chǎn)稅貢獻(xiàn)至少3萬億以上收入(粗略估計(jì)、僅供參考)。
我國當(dāng)前出生率低迷、房價(jià)高企、居民負(fù)債率較高。嚴(yán)格監(jiān)管下,房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營困難,拿地意愿不高。各地流拍土地?cái)?shù)量上升,極有可能2028-2030年前地方土地出讓金收入就面臨大幅下跌。今年6月份,土地出讓金轉(zhuǎn)由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收也表明政府對(duì)“土地財(cái)政”的終結(jié)開始準(zhǔn)備。
第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示,2023年我國居住城鎮(zhèn)人口90199萬人,占63.89%,與2010年相比城鎮(zhèn)人口比重上升14.21%,年均1.4%。
下圖為天風(fēng)證券研究所利用聯(lián)合國數(shù)據(jù)制成。發(fā)達(dá)國家的城市化率70%-90%。
考慮到人口結(jié)構(gòu)、文化背景、經(jīng)濟(jì)增長等因素,筆者認(rèn)為我國的城市化進(jìn)程與日本類似。
日本城市化階段【4】,
第一階段(1920-1950)城市化率18%-37%,年均0.63%
第二階段(1950-1977)城市化率37%-76%,年均1.44%
第三階段(1977-2023)城市化率76%-92%,年均0.38%
中國城市化階段【5】
第一階段(1949-1978)城市化率10.6%-17.92%,年均0.25%
第二階段(1978-1995)城市化率17.92%-29.04%,年均0.65%
第三階段(1995-2023)城市化率29.04%-63.89%,年均1.40%
我們發(fā)現(xiàn)日本城市化的第一階段和中國城市化第二階段類似,日本城市化的第二階段和中國城市化第三階段類似。70年代以后,日本的年輕人幾乎全部進(jìn)入城市,農(nóng)村只剩下老齡人口,城市化放緩。在計(jì)劃生育造成的特殊人口結(jié)構(gòu)下,筆者認(rèn)為我國城市化到達(dá)約75%即進(jìn)入緩慢增長階段。按年均1.4%計(jì)算,還有7.9年城市化放緩。按年均1.1%計(jì)算還有10年城市化放緩。
綜合看來,我國城市化將于2028-2030年放緩。即使不出臺(tái)房產(chǎn)稅,房產(chǎn)也會(huì)因?yàn)樾枨笪s而降價(jià)。實(shí)際征收時(shí)間,只可能早于我國城市化放緩時(shí)間。
所以筆者認(rèn)為房產(chǎn)稅最遲將于2028年開始征收。
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注釋:
【1】:稅率0.4%或0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的適用0.4%,其余0.6%。
【2】:See Richard Miller Bird,Naomi Enid Slack,Land and Property Taxation in 25 Countries: A Comparative Review,in Richard Miller Bird,Naomi Enid Slack( eds. ) ,International Handbook of Land and Property Taxation,UK: Edward Elgar Publishing,2004,pp. 19 - 56.
【3】:關(guān)于2023年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2023年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告(全文)
【4】:[日]御園稀薄.城市化進(jìn)程中的農(nóng)業(yè)再建[M].東京:日本經(jīng)濟(jì)評(píng)論社,1985. 6—11.
【5】:蹤家峰、林宗建,中國城市化70年的回顧與反思,經(jīng)濟(jì)問題,2023年第9期
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