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交易模式一直是比較令人頭疼的難題，今天我們先從最簡單的【土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓】開始。

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土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指直接從原土地使用權(quán)人手中通過國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲取土地，它屬于一種資產(chǎn)收購形式，這里的資產(chǎn)便指的是土地使用權(quán)。常見的交易架構(gòu)如下：

目標(biāo)地塊在A公司名下，A公司將目標(biāo)地塊通過國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式給到B公司，B公司支付土地轉(zhuǎn)讓價款給到A公司。

其實簡單點理解就是A公司將自己名下的目標(biāo)地塊賣給了B公司，這和我們早上在菜市場買菜實質(zhì)上并無太大差異。

在這個交易過程中一共需要實現(xiàn)三個步驟：

（1）目標(biāo)地塊的權(quán)屬在A公司名下。

在現(xiàn)實收并購案例中，這就要求A公司已經(jīng)繳納完畢土地出讓金、并且已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證；

你要賣給我資產(chǎn)，那么首先你得證明這個資產(chǎn)是你的，繳納完畢土地出讓金并提供發(fā)票、提供國有土地使用權(quán)證就是最好的證明。

（2）目標(biāo)地塊的權(quán)屬由A公司變?yōu)锽公司。

我國為了杜絕非法囤地的行為，要求A公司在轉(zhuǎn)讓土地之前必須要開發(fā)建設(shè)，且開發(fā)建設(shè)投資額（不含土地出讓金）必須達到總投資額的25%；換言之，凈地是不允許轉(zhuǎn)讓。

（3）B公司向A公司支付土地轉(zhuǎn)讓價款。

這一步就涉及到A公司的要價問題了，在實際轉(zhuǎn)讓過程中我們會遇到。

A公司由于多年的資金成本以及自己的心理預(yù)期等因素，往往會給出一個高于自己原始獲取土地成本的價格。

比如這宗土地A公司2023年獲取，總價10億元，由于2023年市場行情不好一直不敢開發(fā)土地一直閑置在手中。

見2023年市場開始向好了準(zhǔn)備動工開發(fā)卻發(fā)現(xiàn)手中無糧，于是想把土地進行出讓，收回自己的10億元土地成本以及兩年的資金成本3億元，同時自己還想再掙一點，于是給B公司開價18億元。

此時，對于B公司而言10億元為有票成本可以計入土地成本進行土增稅及增值稅抵扣，另外8億元則為無票溢價無法進入稅前抵扣項。

由此我們可以看出土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的優(yōu)點在于轉(zhuǎn)讓完成后比較干凈，不涉及以前公司的債權(quán)債務(wù)，可輕裝上陣直接開發(fā)；

而缺點在于轉(zhuǎn)讓稅費高（增值稅及附加、契稅、土地增值稅）稅費較重，導(dǎo)致拿地成本增加。

因此這種方式主要適用于以下兩種情形：

（1）目標(biāo)公司債權(quán)債務(wù)過于復(fù)雜，不適用于股權(quán)收購時，可考慮土地轉(zhuǎn)讓；

（2）目標(biāo)公司除了目標(biāo)土地外，有其他資產(chǎn)、物業(yè)或經(jīng)營業(yè)務(wù)，不好剝離、或者對方不愿意轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司股權(quán)時可考慮土地轉(zhuǎn)讓。

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實際轉(zhuǎn)讓過程中應(yīng)著重注意以下相關(guān)法律問題：

1）土地轉(zhuǎn)讓方須為土地的合法使用權(quán)人：轉(zhuǎn)讓方應(yīng)為《國有土地使用權(quán)證》上載明的土地使用權(quán)人；

2）轉(zhuǎn)讓土地存在閑置風(fēng)險的處理：土地閑置滿一年不滿兩年的，應(yīng)要求轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)日后被處罰的土地價款20%的土地閑置費；

土地閑置滿2年的，如轉(zhuǎn)讓方無法獲得國土部門批準(zhǔn)延期動工的批復(fù)且轉(zhuǎn)讓方也無相關(guān)保證的，因存在隨時被政府無償收回的風(fēng)險，B公司應(yīng)謹(jǐn)慎購買該土地；

3）轉(zhuǎn)讓土地屬于國有資產(chǎn)的需走法定程序：為避免國有資產(chǎn)流失，轉(zhuǎn)讓的土地屬于國有資產(chǎn)的須取得國有資產(chǎn)管理部門的批準(zhǔn)，比如聯(lián)交所掛牌出讓等程序，否則土地轉(zhuǎn)讓無效；

4）劃撥地的土地轉(zhuǎn)讓：劃撥土地不能直接土地轉(zhuǎn)讓（經(jīng)市、縣政府審批批準(zhǔn)，重新收回招拍掛出讓或補辦出讓手續(xù)，補交出讓金），但軍用空置劃撥地除外；

5）土地抵押的處理：擬受讓的土地已抵押不允許轉(zhuǎn)讓,同時也辦理不了過戶，只有解除抵押后再進行土地轉(zhuǎn)讓，解押的資金最好由A公司解決，如A公司沒有錢，在提供足額擔(dān)保的前提下，B公司可提供借款處理；

6）未達到法定轉(zhuǎn)讓條件（25%投資額）的處理：可要求A公司按照B公司的規(guī)劃設(shè)計條件開發(fā)至25%，滿足轉(zhuǎn)讓條件后再辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

未達25%轉(zhuǎn)讓條件處理的操作要點（以下方式僅供參考，根據(jù)各公司實際情況而定）：

①如A公司缺乏開發(fā)建設(shè)資金，B公司可以借款解決，但A公司須提供足額擔(dān)保，確保資金安全；

②要求必須按照B公司的規(guī)劃設(shè)計條件進行開發(fā)建設(shè)。如果不是，轉(zhuǎn)讓后不符合B公司條件需要重新規(guī)劃設(shè)計、拆除重建將造成資金成本及時間成本的浪費；

③由B公司派管理團隊以A公司名義進行建設(shè)（需提前簽訂協(xié)議），類似于委托代建代管，但不收費。

這樣更有利于掌控進度、資金安全、工程質(zhì)量以及施工單位的銜接等等；在實施步驟上，前期簽署《合作協(xié)議》，按照轉(zhuǎn)讓方案設(shè)定好條件及雙方的權(quán)利義務(wù)。

在滿足25%后，另行按照雙方議定的價格簽署一份《土地轉(zhuǎn)讓合同》。