24.民法物權(quán)法第七章地役權(quán)

一、地役權(quán)的概念與特征（《民法典》第372條）

1.概念與特征

（1）概念

地役權(quán)，是以他人不動(dòng)產(chǎn)供自己的不動(dòng)產(chǎn)便利之用的用益物權(quán)。

（2）特征

①地役權(quán)同時(shí)涉及需役地和供役地，是通過(guò)在供役地上設(shè)立負(fù)擔(dān)來(lái)滿(mǎn)足需役地之便利的權(quán)利。

②權(quán)利主體的廣泛性。地役權(quán)人可以是不動(dòng)產(chǎn)的所有人、建設(shè)用地使用權(quán)人、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人、承租人等。

③內(nèi)容的意定性。地役權(quán)素有“類(lèi)型法定，內(nèi)容意定”之名。

④客體亦具廣泛性。地役權(quán)的客體即供役地包括他人的土地、房屋、空間。

2.地役權(quán)與相鄰關(guān)系

①相鄰關(guān)系，指依據(jù)法律規(guī)定，兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)“所有人”或“使用人”，在行使不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的過(guò)程中，彼此應(yīng)當(dāng)給予必要便利或者接受一定限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

②相鄰關(guān)系的實(shí)質(zhì)是相鄰的不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人（主要包括用益物權(quán)人、承租人）一方權(quán)利的延伸和擴(kuò)張，以及與此相伴隨的另一方權(quán)利受到限制。權(quán)利擴(kuò)張一方依據(jù)相鄰關(guān)系所得主張的權(quán)利，一般稱(chēng)為“相鄰權(quán)”。相鄰權(quán)不是一種獨(dú)立的物權(quán)，而是一種受保護(hù)的“法益”

★相鄰權(quán)與地役權(quán)：

基于相鄰關(guān)系可產(chǎn)生相鄰權(quán)，相鄰權(quán)與地役權(quán)均涉及兩個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之間的關(guān)系，具有相似性，但區(qū)別是主要的。二者的區(qū)別如下

①相鄰權(quán)基于法律規(guī)定產(chǎn)生；地役權(quán)主要通過(guò)約定產(chǎn)生。

②相鄰權(quán)是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)的延伸與擴(kuò)張，不是獨(dú)立的物權(quán)；地役權(quán)是獨(dú)立的用益物權(quán)。

③相鄰權(quán)的內(nèi)容是請(qǐng)求相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人提供“最低限度”的便利（如“袋地”通行權(quán)；釆光權(quán)）；地役權(quán)所能提供的便利的內(nèi)容，概由當(dāng)事人約定，只要不違反法律的禁止性規(guī)定和公序良俗，即按照約定確定地役權(quán)的內(nèi)容。

④相鄰權(quán)的取得均為“無(wú)償”；地役權(quán)的取得有償、無(wú)償均可。

⑤相鄰關(guān)系規(guī)則主要是裁判規(guī)范，往往是在發(fā)生糾紛后才發(fā)揮作用；地役權(quán)規(guī)則主要是行為規(guī)范（當(dāng)然在發(fā)生糾紛后也是裁判規(guī)范）。

二、地役權(quán)的取得

1.地役權(quán)的設(shè)立

指通過(guò)合同設(shè)立地役權(quán)。須說(shuō)明者有三：

①根據(jù)《民法典》第374條的規(guī)定，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立，不需要登記；但未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。須強(qiáng)調(diào)：所謂不得對(duì)抗善意第三人，指不能對(duì)抗取得供役地權(quán)利的善意第三人。

②根據(jù)《民法典》第377條的規(guī)定，約定的地役權(quán)的期限不得超過(guò)需役地和供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。

③根據(jù)《民法典》第379條的規(guī)定，土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等用益物權(quán)的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，需役地或者供役地的土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。

2.地役權(quán)合同的法定解除

《民法典》第384條規(guī)定，地役權(quán)人有下列情形之一的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅。

①違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)。

②有償利用供役地，約定的付款期限屆滿(mǎn)后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用。

3.地役權(quán)的法定取得與法定負(fù)擔(dān)

地役權(quán)的“法定取得”與“法定負(fù)擔(dān)”。《民法典》第378條規(guī)定：“土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)等用益物權(quán)時(shí)，該用益物權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已經(jīng)設(shè)立的地役權(quán)。”

三、地役權(quán)的從屬性

1.法條

①《民法典》第380條規(guī)定：“地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)呛贤碛屑s定的除外。”

②《民法典》第381條規(guī)定：“地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。”

2.地役權(quán)的從屬性的含義

地役權(quán)雖為用益物權(quán)，但其功能在于為了需役地的便利而利用供役地，故地役權(quán)具有從屬性，從屬于需役地的所有權(quán)、用益物權(quán)（甚至是租賃權(quán)）。地役權(quán)的從屬性規(guī)定在《民法典》第380條和第381條，可分解為四層含義：

①地役權(quán)不得與需役地權(quán)利（所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)）分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。

②地役權(quán)不得與需役地權(quán)利（所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)）分離而單獨(dú)抵押。

③“移轉(zhuǎn)上的從屬性”。需役地權(quán)利（所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）轉(zhuǎn)讓的，只要讓與人與受讓人無(wú)相反約定，受讓人同時(shí)取得地役權(quán)。

④“消滅上的從屬性”。曾經(jīng)的地役權(quán)人，若完全喪失對(duì)需役地的權(quán)利（所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等），其地役權(quán)（因無(wú)所附麗）因此消滅。

四、地役權(quán)的不可分性

1.法條

①《民法典》第382條規(guī)定:“需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的,受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。”

②《民法典》第383條規(guī)定：“供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有法律約束力。”

2.地役權(quán)的不可分性之含義

地役權(quán)還具有不可分性。地役權(quán)及于需役地的全部，也及于供役地的全部，不因需役地或者供役地的分割（部分轉(zhuǎn)讓?zhuān)┒苡绊憽５匾蹤?quán)的不可分性乃其從屬性的延伸，包含以下內(nèi)容：

①地役權(quán)不受需役地部分轉(zhuǎn)讓的影響。根據(jù)《民法典》第382條，需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)“部分轉(zhuǎn)讓”時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分“涉及”地役權(quán)的，受讓人“同時(shí)享有”地役權(quán)。須注意：在此情形下，地役權(quán)是否登記在所不問(wèn)。

②地役權(quán)不受供役地部分轉(zhuǎn)讓的影響。根據(jù)《民法典》第383條，供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)“部分轉(zhuǎn)讓”時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分“涉及”地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人“具有約束力”。須注意：在此情形下，若地役權(quán)未登記，供役地部分轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)不得對(duì)抗善意第三人。

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