最新房產(chǎn)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則(最新房產(chǎn)稅暫行條例解讀)
房地產(chǎn)稅試點(diǎn),終于要來(lái)了。
12月27日,全國(guó)財(cái)政工作視頻會(huì)議在北京召開。會(huì)議在總結(jié)2023年財(cái)政工作時(shí)稱,做好房地產(chǎn)稅試點(diǎn)準(zhǔn)備工作。
繼2023年10月房地產(chǎn)稅試點(diǎn)改革方案獲得授權(quán)通過(guò)之后,房地產(chǎn)稅試點(diǎn)正在有條不紊地推進(jìn)之中,2023年大概率正式落地。
注意,這一次是房地產(chǎn)稅試點(diǎn),而非房地產(chǎn)稅立法和全面推廣。
畢竟,房地產(chǎn)稅立法牽一發(fā)而動(dòng)全身,涉及利益面太大,先試點(diǎn)后統(tǒng)一立法,無(wú)疑是務(wù)實(shí)之舉。
換言之,房地產(chǎn)稅立法和全面推廣仍需時(shí)間,或許要在5年之后;而房地產(chǎn)稅試點(diǎn),早已迫在眉睫了,最快2023年上半年就會(huì)落地。
房地產(chǎn)稅試點(diǎn),哪些方面值得關(guān)注?
其一,試點(diǎn)城市,哪些地區(qū)首當(dāng)其沖?
這方面,暫無(wú)明確信息。不過(guò),房?jī)r(jià)漲幅較高、享受一系列政策優(yōu)勢(shì)、具有代表性的城市,或許會(huì)在首批之列。
這其中,作為先行示范區(qū)的深圳、位于共同富裕示范區(qū)的杭州、正在打造自由貿(mào)易港的海南,呼聲最高。
此外,上海、重慶既有房產(chǎn)稅升級(jí)為房地產(chǎn)稅的概率也不小;而廣州、成都、武漢、西安均有一定的呼聲。
其二,哪些房產(chǎn)要征收?
可以明確的一點(diǎn)是,商品住宅、寫字樓、農(nóng)村宅基地住宅等區(qū)別對(duì)待。
這方面,試點(diǎn)說(shuō)明給出了相對(duì)詳細(xì)的分類定位:
試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)。考慮到目前我國(guó)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和居民收入水平總體上仍有較大差距,為減少試點(diǎn)對(duì)農(nóng)村居民的影響,對(duì)依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅不納入試點(diǎn)征稅范圍。
這份說(shuō)明明確了三點(diǎn):
一是農(nóng)村宅基地及其上的住房,不在征收之列。
二是寫字樓、商鋪等非居住房產(chǎn),繼續(xù)按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。這里的背景是,早在1986年,我國(guó)就已出臺(tái)房產(chǎn)稅相關(guān)條例,對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)開征房產(chǎn)稅,而自住房產(chǎn)則在豁免之列。
作為非居住用的房地產(chǎn),商鋪、寫字樓,開征房產(chǎn)稅已有數(shù)十年的歷史。寫字樓房產(chǎn)稅一般按照租金的12%進(jìn)行征收,未來(lái)大概率仍舊沿襲這一模式。
三是居住用房產(chǎn),即商品住宅、商住公寓等,則是這一輪主要的新增征收對(duì)象。
其三,怎么收?將會(huì)按照房?jī)r(jià)評(píng)估值進(jìn)行征收。
根據(jù)官方此前透露的信息,這些房產(chǎn)的房地產(chǎn)稅將會(huì)按照評(píng)估值征收。
由于房地產(chǎn)稅是持有稅,按年征收,只要拿著房子就要納稅,累積下來(lái)不是小數(shù)字。
假設(shè)某地房地產(chǎn)稅率為1%,500萬(wàn)評(píng)估價(jià)的房產(chǎn),每年就要繳納5萬(wàn)房產(chǎn)稅,10年就是50萬(wàn)。
其四,剛需會(huì)不會(huì)有免征面積?
房地產(chǎn)稅,肯定不會(huì)一刀切,對(duì)于剛需、投資和炒房群體必然會(huì)區(qū)別對(duì)待。
按照國(guó)際慣例,剛需家庭或中低收入家庭,首套免征或設(shè)置一定的免征面積。
相比而言,首套免征,或許存在不公平問題,畢竟200平方的首套和30平方的首套有著天壤之別。
所以,設(shè)置一定的免征面積,或許是更務(wù)實(shí)的選擇。
這方面,可按人均住房面積進(jìn)行免征,如果以40平作為基準(zhǔn),那么3口之家免征面積為120平方,那么絕大多數(shù)剛需家庭都不會(huì)被誤傷。
其五,房地產(chǎn)稅能不能降房?jī)r(jià)?
房地產(chǎn)稅,一個(gè)目的是為地方政府尋找新的穩(wěn)定稅源。
由于土地資源日益緊張,賣地收入未來(lái)將難以為繼,房地產(chǎn)稅不無(wú)取代賣地收入的政策意圖。
不過(guò),房地產(chǎn)稅本身就是預(yù)期調(diào)控,其出臺(tái)對(duì)于房?jī)r(jià)將產(chǎn)生明顯影響。
官方文件對(duì)此直言不諱:房地產(chǎn)稅可 “強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控需求側(cè)管理,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期”。
當(dāng)然,就中長(zhǎng)期而言,房地產(chǎn)稅不是影響房?jī)r(jià)的唯一因素,經(jīng)濟(jì)、貨幣、人口、土地供給等因素也會(huì)發(fā)揮著關(guān)鍵作用。
但就當(dāng)下而言,房地產(chǎn)稅不僅影響市場(chǎng)預(yù)期,而且還會(huì)炒房者和擁有多套房的公職人員產(chǎn)生威懾效應(yīng),從而帶來(lái)一定的拋盤可能,這對(duì)于樓市將會(huì)形成壓力。
所以,千萬(wàn)不要低估房地產(chǎn)稅。
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