最近有小伙伴問(wèn)到，按揭買房貸款利率是怎么算的，雖然有金融機(jī)構(gòu)相關(guān)人員展示演算過(guò)程，但依然還是云里霧里，不知其所以然。

我之前也曾經(jīng)分享過(guò)分期貸款的實(shí)際利率計(jì)算，現(xiàn)在就以購(gòu)房按揭貸款為例，重新復(fù)盤下房貸實(shí)際利率的計(jì)算。

由于金融機(jī)構(gòu)標(biāo)示的利率一般為名義利率，看似很低的利率，而實(shí)際情況并不是這樣，所以我們需要通過(guò)準(zhǔn)確的計(jì)算方法，計(jì)算出實(shí)際利率，名義利率與實(shí)際利率相比較，貸款的期數(shù)越長(zhǎng)，差異越大。

現(xiàn)在就以商業(yè)按揭貸款1000000.00元，商貸支付利息：121311.49元，貸款期限5年，分60期還清，每月等額本息還款18688.53元。

通過(guò)Excel自帶的函數(shù)IRR公式：實(shí)際利率=IRR(E5:E65)*60/5，即在公式選定【全部現(xiàn)金流入、流出】及【5年60期】，計(jì)算出實(shí)際利率，如下表：

（ IRR計(jì)算公式）

當(dāng)然網(wǎng)上也有很多便捷房貸計(jì)算工具，但是我們?yōu)榱烁奖憷斫猓梢杂煤?jiǎn)單粗暴的計(jì)算公式，即：

實(shí)際利率=（利息總額/本金）/年期數(shù)*（2或1.8），即名義利率*（2或1.8），這樣計(jì)算出來(lái)的利率接近實(shí)際利率了。簡(jiǎn)化計(jì)算前面的案例：121311.49/1000000.00/5*2=4.82%，接近前面計(jì)算的實(shí)際利率4.6%。

同時(shí)也可以用此方法計(jì)算商業(yè)保險(xiǎn)的實(shí)際利率，即每年等額本息購(gòu)買保險(xiǎn)及回報(bào)總額、期數(shù)等，計(jì)算出實(shí)際利率，如果出現(xiàn)負(fù)利率，那么就不要浪費(fèi)錢去購(gòu)買了。